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誰人最不想樓價下跌


 

跟大部分讀者一樣,筆者也是無殼蝸牛。2018年的最大願望當然是樓價下跌,大家可以有能力置業。但是從目前的趨勢看樓價大跌的機會不高,除非有重大天災人禍發生就像97年的金融風暴和零三年的沙士爆發。

到底誰人最不想看到樓價下跌?是地產發展商、專業投資者、還是擁有物業的小市民?以筆者愚見恐怕以上三類人都不介意樓價作出適度調整,只有特區政府才想樓價高居不下。對地產發展商來說,樓價調整可能是一件好事。雖然樓價高企發展商可繼續以瘋狂價格售樓,但從近年的發展步伐來看,香港最大的幾家地產發展商的土地儲備剩下已不算太多,絕對有補充土地的需要。雖然樓價下跌地產發展商的買樓收益無可避免會減少,但與此同時卻給予機會發展商以較低成本投得土地,農地及非住宅用地補地價的成本亦將會減少,對地產發展商來說,樓價適度調整反而可以讓地產商的發展成本和財務風險得以降低,與此同時利潤不減反增。

而對於已有物業在手的專業投資者和小業主來說,不斷攀升的樓價只能為他們帶來紙上財富。畢竟在樓市辣招的影響下,二手成交大幅萎縮,大大增加一般投資者買入物業的難度和成本。擁有物業人士不願意出售手上單位。如果樓市作出適當的調整,政府因而減辣,反而是契機讓他們買入更多單位作為投資。

為何特區政府最不願意看見樓價下跌?從特首和財政司司長的言論可見,特區政府根本不願意看見樓價作出調整。他們只是打算用盡各項優惠措施讓市民上車,例如提供首次置業上車盤。因為特區政府很清楚如果樓市下跌隨時一發不可收拾,更可能做成管治危機。現時特區政府的主要司局長都曾經歷97年金融風暴,03年沙士和08年金融海嘯;部分更在當時已經擔任政府中高層。他們很清楚知道假如樓市下跌,要穩定樓價、止跌回升絕對不是容易的任務。即使當年特區政府擁有比現時更強的人馬也無力阻止樓市崩潰,以現時特區政府財金官員的水準,假如樓市下跌,隨時一發不可收拾。

再者,當年正正因為樓市下跌,觸發香港經濟蕭條,導致人心不穩。在97年至03年之間累積大量怨氣,最終在同時爆發沙士事件、23條立法後,50萬人上街,不但令23條立法被逼擱置,更引致特區政府管治危機,三位司局長因不同原因下台,董建華隨後日子以腳痛的原因被迫提早下台。相信大家亦很清楚特區政府現有的硬任務除了一地兩檢立法,還有23條立法。特區政府和中央政府深深明白要23條立法成功,除了透過修改議事規則之外,還必需籠絡人心,製造繁榮穩定的現象,使大家對政治冷感,一心只追求財富。假如樓市下跌,雖然部分年青人有能力置業,但與此同時亦可能觸發更嚴重的經濟危機,包括解僱潮和失業率上升。到頭來本來已經成功儲夠首期的年輕人可能最終上車無望。而且本來就反對23條的年青人無論樓價是高是低,也不會改變他們對23條和中央的反感。但樓市下跌可能令一班討厭政治的中年人因為個人利益受損而對特區政府反感,重滔2003年的覆轍。

2003年50萬人上街反23條立法。美聯社

除此以外,如果樓價繼續攀升,特區政府和建制派便可以不停藉著供應不足,以泛民和保育人士反對填海和發展郊野公園為藉口,將樓價高企的問題推到反對派身上。所以在權衡政治和經濟的考慮後,特區政府絕對無意看到樓市下跌。從特區政府近年的口風和政策亦可見,特區政府是有心繼續維持高地價,而林鄭月娥已清楚表示她的任務並非令樓市下跌,而是用各項措施協助香港人上車。

面對樓價高居不下,發展局亦只願意在下季推出兩幅住宅地招標,可見特區政府又以透過控制土地供應,保持樓價在高水平。所以說,如果要樓價下跌,請別期望陳茂波在即將公佈的財政預算案會提出任何措施調控樓市。我們也許只能期望黑天鵝的出現,令樓市和股市大幅調整。但究竟何時發生、怎樣發生、影響有多大實在不得而知。


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