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本土研究社:相等於38個維園相鄰棕地未被發展 倡建低密度公屋


本土研究社發表題為《合棕連橫:新界棕土發展潛力研究》,反駁政府指新界棕地零碎難以發展建屋的說法。研究指出,新界有723公頃、相等於約38個維園的相鄰棕地,未被納入發展區或已納入發展區但未有發展時間表。假設當中的三分之一(即241公頃,約12.7個維園)來發展較低密度的鄉村式公屋,估計可興建8.4萬個單位、讓23.5萬人居住,與官方公布住在劏房人數相若。

本土研究社質疑,政府刻意貶低這些棕土的發展潛力,「引導市民選擇一啲對於生態更加大破壞嘅土地選項,例如填海。」研究社猜測政府不大力發展棕土的原因,「背後可能牽涉咗一啲鄉事勢(力)」、「 棕土本身背後可能係有一啲利益集團」。

本土研究社發表新界棕土發展潛力研究報告,三位研究員(左起)陳劍青、黃肇鴻、楊夏至。朱海棋攝

本土研究社今次的研究,重新展示棕土的地理「相鄰性」(proximity)。本土研究社按其2015年編製的棕土地圖,以距離不多於20米範圍內的棕土為一組,將相鄰的不同種類的棕土地塊(包括:物流倉庫、露天貯物、回收用地、停車場)連結起來看待並進行分析。如任何兩塊棕土地塊之間的距離,少於或等於20米而之間相隔的為道路​,則這兩塊棕土和道路被視為同一棕土地塊。研究社指,20米的距離是參考洪水橋新發展區內,已確定會收回作其他土地用途的棕土地塊之間,普遍的道路寬度,顯示即使不同棕土地塊被道路分隔、看似零碎,政府仍然能夠利用各種方法將相關土地收回,合併發展。

報告發現,全新界共有94個相等或大於2公頃的相鄰棕土群,總面積為1171.5公頃​,相等於7個荃灣市中心的面積,主要分佈在新界西(洪水橋、元朗南、八鄉和龍鼓灘一帶)。現時未被納入發展區內的棕土達723公頃。當中面積較大,即每個大過或等於30公頃的相鄰棕土群有7個;面積介乎10至30公頃的有19個;面積介乎5至10公頃的有26個;面積介乎2至5公頃的就有42個。

本土研究社數字顯示,以面積計,首20大的相鄰棕土群總面積達790公頃,但將近一半(391公頃)並未放入發展計劃中或沒有發展時間表。研究社指,這些棕土被政府及土地供應小組完全忽略,大量的相鄰棕土群面積每個至少2公頃,並非零碎,其發展潛力應被研究,例如發展低密度鄉村式公屋。

圖中黃色地屬棕地,藍色線是棕地20米的延伸,若兩棕地相距不多於20米,研究會將它們連結起來看待並進行分析。本土研究社提供

報告比對幾個資助房屋的佔地面積,當中包括低密度鄉村式和市區的中、高密度公屋,每個連同社區設施等佔地大概由1.5至7.5公頃不等。在低密度的梅窩銀灣邨,佔地1.5公頃已能容納400戶容納1300人;赤柱的馬坑邨則有3.8公頃, 提供900戶住了2900人。

研究員黃肇鴻表示,政府錯用市區規劃模式套用在鄉郊發展,「市區高密度發展,換句話說佢住咗好多人,佢需要好多配套設施,例如道路、社區設施等」。他指,不可以把這邏輯套用在鄉郊地方,「本身鄉郊都已經好少人住,最多地積比率去到3或5, 呢啲唔係好高嘅地積比,只可以住好少人」。

報告又指, 錦田、石崗及八鄉地區的棕土面積達110公頃,但政府表示鄰近有石崗機場設高度限制。黃肇鴻說, 同樣在石崗機場附近,已被政府納入發展區的《元朗錦田南發展計劃》土地則沒有此限制,「理論上高度限制係有影響嘅話,其實兩邊(發展區內外土地)都會受波及,咁但係而家政府就講話錦田南(發展區內)發展到, 八鄉(發展區外)就發展唔到」、「明明兩個地方都係同一區, 兩舊嘢夾著石崗機場,但係有兩個咁唔同嘅處理手法呢, 其實係有少少雙重標準。」

佔地1.8公頃的長洲雅寧苑,屬低密度鄉村式發展,提供400戶住了1400人。本土研究社提供

規劃署正進行「新界棕地使用及作業現況研究」,本土研究社報告指,署方未有研究結果前,政府委任的土地供應專責小組(土供組)便指棕土是「零碎」。黃肇鴻批評:「我哋市民其實會覺得好混淆,你未有研究就已經講得出嚟(棕土)係零碎,棕土你唔使諗喇,你不如搵其他土地資源啦,唔係負責任嘅表現。」黃肇鴻指,土供供應專責小組的責任,是向政府提供專業意見,並就不同的土地選項排次序,但「 如果佢連呢啲基本謬誤都無向政府反駁或者澄清......我哋覺得佢係有少少唔專業嘅,如果佢真係睇到樣嘢又唔講出嚟, 甚至我哋覺得佢哋係唔認真,態度草率。」

本土研究社建議政府,應訂定土地發展「先棕後綠」的優次,先考慮未納入發展、或已納入但未有發展時間表的棕地,減少對生態有較大影響的土地選項,如填海、改劃綠化地帶等。若農地棕土能夠修復,應修復為農地或林地,若面積較大(大於或等於10公頃)的棕土群無法被修復, 則可用作重置棕土作業;若面積較小(小於10公頃)的無法修復, 則可用作低密度的鄉村式公營房屋。黃肇鴻說:「有先例、有地、有需要,淨係欠缺政府解決房屋問題嘅決心。」




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