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解決香港住屋問題可效法溫哥華市房屋政策


 

財政司司長陳茂波接受傳媒訪問時,透露政府不排除徵收空置稅之可能性,即時引起市場關注,咸認為干預自由經濟的運作。擦鞋唯恐不及的傳媒輿論則忙不迭歌頌特區政府為民生著想,加強壓抑樓市炒賣,阻嚇囤積居奇,有助無殻一族上車。

正反雙方意見皆似是而非,全沒有對準房屋問題之關鍵,只是陳腔濫調,隔靴搔癢,客觀作用只會轉移焦點,根本永遠也解決不了問題。我已經說過多遍,作為房屋政策,特區政府完全沒有責任也不必資助市民置業,因為冠冕堂皇的官腔,不過是糖衣毒藥,企圖掩蓋高地價政策向地產霸權輸送利益的本質。然而,政府卻有絕對責任解決廣大市民的住屋問題,否則民不聊生,社會穩定和經濟繁榮不保。

陳茂波奢言徵收空置稅只是賣口乖,並無實質內容,而事實上,正如他自己也指出,本港空置的私人住宅單位不多,即使徵收空置稅,也是只打小蒼蠅,放生大老虎,因為囤積土地的大地產商才是限制住宅供應的源頭,與其徵收住宅單位空置稅,倒不如徵收土地空置稅,更直接有效,定必立竿見影,可以加速樓宇的興建和私人住宅單位的供應。

要真正徹底解決本港愈來愈嚴重的住屋問題,除了大量興建公屋及加快興建步伐外,還可以參考其他城市的做法,他山之石,可以攻玉。

溫哥華市是港人熟悉的地區,其實只是加拿大以至北美的二、三綫城市,面積少過元朗,人口只約有六十萬。近年溫哥華市樓價一如香港,大幅颷升,出現排擠效應,既令本土居民置業愈來愈困難,也逼使不少原居民遷離溫市,民間不滿聲音響徹雲霄。

加拿大是民主國家,溫市市長由人民選出,絕對不能坐視不理,而他們的確有辦法解決住屋問題,值得特區政府借鏡。

溫哥華「可負擔住房計劃」一幢有120個單位的房屋,租給賺取入息中位數六成或更低收入的當地居民。照片來源:The Columbian)

近年卑詩省固然效法香港向外來買家徵收附加稅,最近公布的預算案,除空置稅外,又引入投機稅,指明任何業主持有物業,如非自住或租出,便要徵加投機稅。但溫哥華市政府的政策,目的不在扼殺自由經濟市場的運作,而是確保有足夠住宅單位出租,教無殻一族即使無錢置業,亦不會貧無立錐,無家可歸。溫哥華市有類似租管的政策,限制租金的加幅,業主亦不能隨意取消租住合約,除非收樓自住或重建,但重建手續繁複,等閒要花幾年,因而缺乏誘引。香港法例容許地產商收樓重建達八成便可強拍,逼使原居民搬離舊居,但在溫哥華市,任何重建物業必需保留原有出租單位,有多無少,如果發展商收購一幢物業,即使分契,若有租住單位,將來建成的大廈,便必須確保至少提供相同的租住單位,用作岀租,否則每減一伙租戶要賠償十萬加元給市政府,用作津貼「可負擔住房計劃」(Affordable Housing Program)。其中最常見的就是合作社房屋(Co-opt Housing),租金視申請者的收入而定,而為了鼓勵合作社房屋的興建,政府願意批出更高的地積比率,以便可以興建更多出租住宅單位。情況和香港恰恰相反,香港巧立名目,也有所謂公共空間,要求發展商興建私樓時騰出空間讓公眾使用,以換取更高的地積比率。但一如嘉亨灣很多例子,地產商都化公為私,拿了著數,卻不容許公眾使用公共空間,甚至隱瞞有關資訊,讓公眾無法得知,因而無法享用。

由於樓價不斷高漲的關係,温哥華市的地稅亦會按照市場情況每年估值和調升,對很多退休老弱的居民而言,根本難以負擔,情況與本港舊區居民無法支付愈來愈昂貴的差餉一樣。在溫哥華市,居住舊樓交不起地稅的業主絕不會被逼遷,不但可以申請免交地稅直至物業出售為止,可以向政府借錢幫補家計。總而言之,本地居民的居住權永遠第一優先,因此即使溫哥華的樓市跟隨世界大城市潮流,在外來資金不斷湧入下無可避免急升,但在政府有效保障居民的居住權的政策下,絕對不會出現有樓無人住、有人無樓住的情況,所以貧窮懸殊的情況也不會因樓價近年暴漲而加劇,社會深層次矛盾沒有激化,社會得以保持和諧穩定。

以林鄭月娥為首的特區政府要是真的以民為本,銳意解決廣大市民的居住問題,就應立即放棄資助市民置業政策,改弦易轍,向溫哥華市學習,確保港人的住屋權利,否則繼續口頭報效欺騙愚弄市民,早晚定必自吃惡果。


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