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土地供應大辯論的4大誤導區(上)



 
上任以來,特首林鄭月娥一直強調土地短缺,去年,成立了一土地供應小組(下稱小組),為土地供應選項進行大辯論和諮詢,4月底小組將公佈建議的短中長期18個土地供應選項,之後將進行5個月的諮詢,而負責向公衆宣傳的兩間公關公司,其中一間竟是羅永聰的公司,他曾為曾俊華製作觸動不少人心的競選宣傳,不禁心有戚戚。
 
小組大規模的宣傳造勢,山雨欲來,而小組的資料和説法,不單有違經濟學基本常識,更多處誤導,實在不吐不快。在輿論戰的時代,公眾一旦被誤導,民意便不易逆轉,一地兩檢是一好例子。我們是否應趕快製作短片和進行民間的民意調查,表達民間的土地供應選項和房屋政策?房屋這重大問題,我們不能坐以待斃,要反守為攻!
 
在說明土地供應大辯論的4大誤導區前,你們可有疑問,為甚麼林鄭月娥政府那麽著急要增加土地?
 
那麽著急要增加土地,林鄭月娥政府沒有告訴你的事實是......
賣地收入,會撥入「基本工程儲備基金」,即增加土地供應,便可增賣地收入,便可增「基本工程儲備基金」,這樣才可應付不斷超支的大白象工程。

在中英談判後,《中英聯合聲明》中確立了基本工程儲備基金的角色及來源:「……從土地交易所得的地價收入,扣除開發土地成本後,將撥入基本工程儲備基金,用於本港的公共工程和土地開發。」換言之,香港所有賣地的收益不會用於經常開支,只會放在這個基金當中。當市民以高價向地產商買入土地或住宅時,或者向業主交租時,間接向基本工程儲備基金支付了稅項。
 
即是説,增加土地供應,便可增賣地收入,便可增「基本工程儲備基金」,這樣才可應付不斷超支的大白象工程——港珠澳大橋、高鐵、沙中線等,還有將來為了配合中港融合這國家任務,林鄭政府已經並將會大灑港人金錢在蓮塘口岸、河套區科技園、大灣區、一帶一路等,林鄭月娥令香港淪為中國政府的提款機,但提款機的錢從何來?那當然要狂賣地!

小組強調3項的信息

小組主席黃遠輝:

1. 本港土地供應短缺,私樓樓價貴、公屋供應不足
2. 即使不考慮改善居住空間的因素,未來30年土地短缺達1,200公頃
3. 短中期土地短缺情況嚴峻,未來10年公營房屋缺口達4.3萬伙

按以上說法,增加土地供應,便可改善/解決私樓樓價貴和公屋供應不足這兩問題,這說法誤導公衆。另一誤導是有關公私合營發展地產商囤積的農地,這土地供應選項,近日被小組主席、行會召集人陳智思及一些商界人士不斷唱好大力吹捧,宣稱政府和地產商會雙贏,還未諮詢公眾,政府已前設立塲影響輿論,不單不公,説法更不準確,以下是小組一些說法的4大誤導區。
 
誤導1 – 小組說:「香港土地供應不足,缺1,200公頃」
真相係:香港並非唔夠地,棕土同預留丁屋用地,已1662公頃,只係林鄭月娥欺善怕惡,唔敢郁棕土同預留丁屋用地

資料來源:《棕跡》:發展應「棕土優先」 棄盲搶綠地

棕土:「現時未被納入發展區內的相鄰棕土群達723公頃,是整整七個荃灣市中心的大小,並非政府口中的「零碎」, 就算當中1/3興建低密度鄉村式公屋,都可以起到84,000個單位(可容納23萬人),差唔多係官方公佈嘅劏房戶數量」(資料來源:本土硏究社)

預留發展新界丁屋的用地:932.9公頃
 
誤導2 – 小組認為:「增加土地供應,私樓樓價會下降」
真相是:只談供應,不談需求,又如何得出私樓價格會下降這結論?

網絡照片

經濟學ABC : 私樓的需求和供應,決定私樓價格,而私樓需求= 投資/投機需求+自住需求

假設私樓需求不變,增加土地沒錯可增加私樓供應,而導致私樓價格下跌,但造成樓價癲升是投資/投機的需求癲升,因(1)利率長期偏低,借貸成本低;(2)香港成中國紅二代甚至中産的後花園和投資房地產的熱門地點。

相對面積小土地供應有限的香港,國內對香港私樓的投資/投機需求,近乎「無限大」,不從主因入手,不用方法壓抑私樓的投資/投機需求,無論怎增加土地供應,只杯水車薪,永遠不能滿足需求,樓價只會升不降,置業自住難如登天。
 
但林鄭月娥和小組只談增加土地供應,不談私樓的投資/投機需求,又如何得出私樓價格會下降這結論?這經濟學ABC,林鄭月娥及小組怎可能不知?那麼只有一個合理的推論:他們誤導公衆!
 
誤導3 – 小組認為:「增加土地供應,可解決公屋供應嚴重不足」
真相是:只談供應,不談如何分配土地及房屋政策,不能確保解決公屋供應嚴重不足

土地供應和最終如何分配土地運用是兩件不同的事。

土地供應,可用於興建私樓、公營房屋、政府建築及其他社區文康體設施,增加了土地供應,餅大咗,但是否分配更多土地給公營房屋?如何分配土地,是房屋政策。林鄭月娥和小組只談增加土地供應,不談房屋政策,又如何能確保增加的土地供應,會多建公屋令輪候期大減?
 
看林鄭月娥的施政報告,以私樓主導,她甚至說過要為公屋數目封頂,她的房屋政策主旋律是重私樓輕公營房屋,那麽,你可以期望土地分配會合乎社會公義,合乎主流民意想大幅增公屋,減少現在4.7 年的公屋上樓的平均輪候時間嗎?
 
第4大誤導區, 待續。
 
資料來源:並非不能撼動的機制!解構基本工程儲備基金,棕土出聲:本土研究社


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