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政府錯管需求,加辣催升假首置


 

【撰文:姚松炎】
 
2016年11月當樓價再度飊升,政府推出加辣新招,把住宅物業交易的從價印花稅稅率增至劃一的15%,美其名為需求管理,企圖透過增加交易成本,從而令投資需求減少,只有首置買家可享有新辣稅豁免。

去年5月運房局局長回覆立法會議員提問[1]時,還聲稱措施非常成功:「根據稅務局的數據,自新措施公布後,在住宅物業交易當中,涉及已持有一個或以上本地住宅物業的香港永久性居民買家個案(可視作投資活動的指標)[市場一般簡稱為港人非首置],由去年(2016)十一月(反映推出新住宅印花稅前的情況)約1800多宗下跌至今年(2017)一月至四月的平均每月340宗,大幅減少八成。此外,在涉及香港永久性居民買家的住宅物業交易中,今年(2017)一月至四月平均有94%個案的買家在取得有關住宅物業時並沒有擁有任何其他香港住宅物業,遠較去年(2016)十一月的相關數字(70%)為高。」

加辣措施完全起不到效果,樓價繼續升。

市民看過前局長的回覆一定以為加辣後住屋的投資需求已經減少,只剩下自住的首置買家。然而,既然投資需求減少,為何樓價仍然不跌反升?成交量更是出奇地持續高企!但自置居所的住戶數量反而下跌[2]?幾項數據都似乎互相矛盾。

直至今年4月當譚文豪議員透過審核2018-19年度財政開支預算時要求稅務局就「每月涉及香港永久性居民買家的交易中,買家沒有擁有任何其他香港住宅物業(市場一般稱為港人首置]的交易宗數和金額)資料[3],大家對前局長當日的回覆有了新的理解!

首先,前局長以2016年11月一個月的數據與2017年1-4月的平均數作比較,本身極為不妥,眾所周知住宅成交量有季節性,一般應該以同季平均數作比較。所以若以2016年與2017年第一季的港人非首置成交量平均數作比較,其實只不過由501宗下降至288宗,只下降了42.6%,而非8成!

其次,數據顯示當港人非首置的成交量下跌之時,港人首置成交量卻大幅上升,令港人總住宅成交量不跌反升。表1顯示2016年第一季的港人成交量只有2264宗,但2017年第一季反而上升至4805宗,上升了112%!換言之,當政府加辣後,港人非首置成交量下降4成多的時候,港人首置的成交量竟然上升了156%,由2016年第一季的平均1763宗,上升至2017年第一季的4518宗!

圖1為2013年3月至2018年2月的每月港人首置與非首置住宅成交量,圖表清楚顯示,在加辣後的港人非首置成交量是下跌了,但港人首置成交量卻上升,令港人的總成交量不跌反升。

資料來源:[3]立法會(2018) 譚文豪議員向稅務局提問編號1714

即使跟足前局長以2016年11月首置買家的成交宗數(4255宗)與2017年1-4月的平均數(4935.5宗)作比較,港人首置的成交量仍然上升了16%。這現象很奇怪,如果首置買家(假設作自住)與非首置買家(假設作投資)是兩批人,互相獨立,那麼增加非首置買家的交易成本,令他們退場,理論上應該不會吸引首置買家進場!從事後的實際數據看來,這些假設可能都不成立,正如市場傳聞一樣,加辣後大量非首置客搖身一變成為假首置客!

大家必須注意,首置一詞其實非常誤導,市民一般以為首置即是首次置業,理應一生只享一次機會。但原來首置客是指買家在物業成交時他在田土廳沒有以同名登記持有其他住宅物業,所以既可以曾經持有大量物業,亦可以在香港以外地方持有多項物業,甚至在香港以公司名義持有物業,都仍然享有首置優惠豁免新辣招稅。此外,更傳有買家以聘請首置人士代買物業等形式入貨,或近親轉讓,統稱假首置。

過去一年多,經傳媒揭發的多宗假首置個案,有幾宗更是牽涉高官和相關政策制定人員,明顯有利益衝突!其中最轟動的首推律政司司長鄭若驊在2017年8月以首置名義買入一伙6200萬元的單位,逃避666萬元新辣稅[4],而司長當時以公司名義在香港和境外都擁有多項物業。

另一宗同樣驚人的假首置案是公務員事務局常任秘書長周達明以5000萬元購入一個單位連車位,逃避新辣稅540萬元,而其實他是在新辣招推出前兩個月才把夫婦聯名的住宅物業轉名到妻子謝曼怡名下,因而獲得首置優惠[5]。而他的妻子謝曼怡是有份直接參與制定新辣稅的官員之一,她當時出任財經事務及庫務局常任秘書長,就加辣措施有可能自製漏洞或洩漏消息以合謀獲利之嫌。

這些假首置既非首次置業,而且坐擁不少物業,不符合當初政策限制投資買樓的原意,反而助長炒風,必須堵塞。經過資料分析,大家便能清楚了解為什麼辣招雖然不停加辣,但樓價愈升愈高,而且連成交量都沒有明顯下降的道理。政府官員不可能不知道新辣招的漏洞,但仍然照樣推行,更隱惡揚善地向立法會報告新辣招措施已經見到成效,令社會錯判以為當時樓市的炒風已經得到解決,錯過採取其他有效措施的機會,導致今天的惡果!
      
參考:
[1] 立法會(2017) 應對房屋需求的措施,運房局局長回覆梁國雄提問,2017年5月17日。
[2] 本土研究社(2018) 政府貼咗幾多畀假首置真炒家?1月25日。
[3] 立法會(2018) 譚文豪議員向稅務局提問編號1714,回覆編號FSTB(Tsy)02,審核2018-19年度開支預算。
[4] 明報(2018) 鄭若驊疑以首置買淺水灣物業,1月22日。
[5] 香港01 (2018) 高官避「辣招」省逾500萬,2月7日。


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