【撰文：韋志堅博士】
作者為會計師、退休銀行董事、選舉委員
政府最近公佈的土地供應諮詢文件指出在2005年後，香港土地開發的步伐幾乎停頓。土地供應不足，直接導致房屋用地短缺，令本港不論公營或私營的房屋落成量均大幅減少。2007－2016年的新住宅落成量與1997－2006年比較下跌57%。專責小組在文件中提出18個方案，讓市民選擇增加土地供應的方法。
筆者在詳讀文件後認為其仍有三點不足：（一）文中所謂的短中期土地短缺，實際是現在的嚴重短缺；（二）小組在研究各選項的難處時，只集中技術上的討論而忽略政治分析；（三）文件採取了沒有分析問題原因和沒有吸取教訓的態度。
首先，文件指出預計香港至2046年欠缺至少1200公頃土地，其中815公頃在2026年前便會出現。但事實上現時的公屋輪候時間，已由3年的目標增加至4·7年。故這項所謂的短中期短缺實際上是現在的短缺。隨著人口和經濟發展，土地的需求將不斷增加。故這不只是追回落後的問題，而同時是要應付未來的需要。在各種不確定因素下，每年若能追上百分之十，也要追十年。現在每年的供應量根本已不能達標，故這項短缺是無法追回的根本性短缺，文件沒有清楚點明問題。
第二點不足是文件缺乏政治分析。香港未來的土地供應，主要是發展新界土地。筆者認為發展新界土地有以下三個重要難關：
第一個難關是新界到處分布著原居民的村落。這些村落政府基本上不能沾手。雖然法律上新界土地是政府所有，在1898年香港殖民政府用集體契約（block crown lease）批租給當地的原居民。但在實際政治上，原居民認為這些土地是他們的。故這些集體契約上的土地其實是「仿真自有地」（quasi freehold land）。這政治現實從政府難於處理新界屋宇僭建的問題可見一斑。另一例子是新界很多道路都不是政府規劃的現象也可作說明。政府要收回這些「仿真自有地」發展，基本上是一項政治談判。現在的特區政府那有這種政治能力。
第二個難關就是 Melhado Case的裁決後果 。1983年的 Melhado Case 裁定集體契約（block crown lease）上「農地」二字，只是一項形容（description），而不是一項規劃（restriction）。故這些土地除契約內訂明不容建屋外，是可以作其他用途。那時中國剛巧實行改革開放政策，很多「農地」已改作物流用地[註1]。新界也順理成章成為中國南方的進出口物流中心。新界的有關土地已合法地改變了用途。這些「農地」把香港推入「亞洲四小龍」的行列。1991年規劃立法前改變了用途的都已成為合法的非農業土地。政府如要收回這些土地建屋，必須作出龐大的賠償，並要另覓地方繼續現時的經濟活動。過往「守財奴」的特區政府，那會有這樣的遠見。
第三個難關就是石崗軍用機場的問題。大家如坐車遊新界，必然感受到元朗平原的廣濶，根本不會相信香港沒有土地資源。但原來這都是在石崗軍用機場的領空範圍，有關土地並不能作高空發展。這問題《明報》在2013年9月16日有詳細的介紹。
在上述的三個政治難關下，香港可發展的土地根本有限。十年的停滯發展後，根本很難追回落後。現在這結果在2007年曾蔭權拒絕接收筆者的「要求改變土地政策」請願信時已命定了[註2]。
第三點不足是態度問題。政府現時的態度是──土地供應短缺，市民不要阻礙和挑戰政府的發展計劃。這態度無助解決問題，筆者認為政府正確的態度應該是──政府十年的政策失誤做成土地嚴重短缺，請市民寬恕。現在請支持政府用非常手段解決問題。政府應該承認錯誤，面對事實，並在得到民意授權下採取「非常手段」處理失誤的後果。我有以下三點意見：
第一，政府必須承認錯誤，勇敢承擔責任。公共專業聯盟從2007年開始不斷寫文章、賣廣告、製作動畫、舉辦座談會，要求政府改變當時的土地政策（註3及附圖1）。可惜政府都不理會。曾蔭權曾經在2011年10月8日的電台節目中承認房屋政策失誤（附圖2）。但近年又似乎反口説無錯。現在的特區政府要面對事實，還市民真相。
第二，政府要向市民解釋現在是要採取「非常手段」才能解決問題，這樣市民才會理解。當市民投訴為何要破壞環境在郊野公園邊陲起屋；又或有富豪不滿政府奪去他們八個高爾夫球洞；又或大財團不滿政府在契約到期前便收囘一些貨櫃泊位時，政府的回應應該是：「很抱歉！我們十年的政策失誤做成嚴重的土地短缺。請容許政府用這些『非常手段』來舒緩這根本性的土地短缺情況。」
第三，政府用「非常手段」取得的土地，除基建外必須絕大部分（例如80%）確定用來建公屋和居屋等公共房屋，這樣市民才會支持這些「非常手段」。以往的填海諮詢，高官們只說填海後的土地是儲備，並不一定用來建公共房屋。這樣的諮詢，民意領袖怎會表態支持。
根據上述分析，我們可以預見地產商必然會繼續用各種不規則的手法推高樓價，確保可以撈到最後一桶金。可憐年輕人一生都沒有能力購買一間基本的居所。這只會不斷增加他們的憤恨。
總括來說，今天的土地問題是由政府的政策失誤做成。土地短缺將會是長期的根本性短缺。政府要舒缓問題，必須18個選項同時全面進行；並要爭取市民授權採用「非常手段」來加快執行。而最有認受性的授權就是由一個沒有預定，全民普選的特首來執行這些「非常手段」。你不是用公平的票數壓倒我，我是不會停口的。這個道理很簡單，相信妳是懂的！（以上乃個人意見，與家人無關）。
[註1]：Nissim, R.（2008）. Land administration and practice in Hong Kong. 2nd edn. HKU Press. p19.
[註2]：曾蔭權當時是在選舉中見會計界選委，後來在筆者堅持下他收了請願信。現在回想可知他根本沒有理會筆者的意見。因為曾蔭權當時只會專注支持他的業界利益，而不會關注社會整體的利益。
[註3]：公共專業聯盟網頁
