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價錢緊要 供應量更緊要


林鄭月娥在上任一周年的最後一個工作天,公佈六大「新房策」, 當中大家最關心必然是新的居屋售價安排。新居屋售價將會與市價脫勾,並會改以非物業業主二人家庭入息中位數計算為負擔能力的考慮,變相以市價五二折售賣新居屋和「綠置居」,意味住居屋售價將會比現時再下調逾兩成。政府在同日亦公佈,將9幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地改為發展公營房屋,提供約10,600個單位。

當然,降低售價,增加供應,沒有人會反對。不過,除了公佈新售價機制外,更重要時到底將來的供應量又會增加多少,1萬個其實也滿足不了現時家庭對置業的需求。長遠的公營房屋供應策略,以及私人住宅市場與公營房屋市場雙線並存發展,才是處理當下問題的根基。

現時除了在未來5年已承諾落實約10萬個的公營房屋單位(當中公屋、居屋3:1),暫時都未見到其他供應,而林鄭所承諾增加的公營房屋,只及未來五年承承諾落實十分一,更只是佔十年房屋策略訂立的目標46萬間,不足3%的建屋量。因此,林鄭提出現時的各項「新房策」,真的只達到杯水車薪的水平,完全緩解不了當下的公營房屋短缺的狀況。

要真正處理整個房屋供應問題,更重要是檢討在將來的土地供應,實際的公私營房屋比例如何,而目前六四比顯然亦滿足不了現時香港人對公營房屋的需求。政府在這幾天又再「放風」,指將會研究調整公私營房屋比例,由現時訂下的六四比,改為七三比,似乎正在回應團體質疑政府新增土地供應,當中真正撥予公營房屋的土地多少的問題。

在現時這個房屋供應與土地供應完全割裂的諮詢下,政府就只會用一種「唔夠地起樓」的邏輯,將公眾推到支持填海、開發郊野公園邊垂帶等選項;而現時林鄭將一些私營發展土地撥回公營房屋發展用途,就正反映了香港並非缺地缺得這麼厲害,而是到底政府會否將現時更多私營發展用地,重新編配為公營發展用途。

另一邊廂,政府會否捨棄「令居民最終可以回到私人市場置業」 的邏輯,放棄以此訂立公營房屋最終目標,接受公營房屋市場與私人住宅市場並存發展的現實。在現時居屋變相四八折,與市價脫勾的改動下,政府已經某程度默認那個不願承認的事實,就是當下樓價再難以回到合理的負擔水平。如果只用舊有「公屋- 居屋-私樓」三級置業階梯,來看待現時的房屋策略的話,既不現實,也不見得再有空間回歸這三級階梯的原有設定。

調整現時的公營房屋政策,最重要是回歸協助市民有個安定而足以安身的居住空間,增加供應滿足市民居住需要,而不應再以單純市場邏輯來思考房屋問題。


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