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港大學者倡「土地債劵」釋放新界地 陳劍青:更易有利益輸送嫌疑


土地供應專責小組提出的土地供應選項中,建議利用私人新界農地儲備是其中一個短中期選項。香港大學科斯產權研究中心估計,新界有不少於4000公頃零散的私人土地,因歷史、土地管理及其他原因短期內不能進行發展,因此建議引入「土地區劃整理」及「土地債劵」兩個方案,以加快發展和流轉新界土地,研究結果將於9月提交予土地供應專責小組。中心主席鄒廣榮,是土地供應專責小組成員之一。

本土研究社成員陳劍青批評,中心提出的兩個方案是多此一舉,因為《土地收回條例》一直都行之有效,有一個公平的機制及合理價格賠償給土地業權人,符合公眾利益,認為兩個方案只會令政府收回土地更有難度,因為要用其他土地作為交換,變相幫助發展商提升土地的價值,加劇了未來發展的土地需求,這種疑似公私營合作的方案更容易有利益輸送之嫌。

陳劍青表示,不理解鄒廣榮身為土地供應專責小組成員,為何在諮詢期間提出有關建議,質疑他「意向自己提,就當是民間意見,再寫入報告。」他指,專責小組成員的工作是諮詢,不應該有前設,要反映民間真實的意見,「要作一個聆聽者的角色,而不是倡議者。」

香港大學建築學院房地產及建設系教授黎偉聰(左)、鄒廣榮(中)、副教授蔡鴻達(右),建議引入「土地區劃整理」及「土地債券」兩個有助釋放新界私人土地發展潛能的方案。尹佩欣攝

香港大學科斯產權研究中心建議的「土地區劃整理」是指一種土地交換的機制,讓私人土地業權人向政府交出較零散、不工整、不適合發展的土地,政府經過綜合規劃,預留一定比例作興建公屋、道路、基建、公園等公共設施後,還有一定數目的土地可用作房屋發展。建議提及,私人土地業權人上繳一定比例的土地後,可獲批一幅在原區重新規劃、土地面積較小但較具發展潛力的土地作為交換。而新發展必須符合現有審批機制,並補足地價才可開展。

香港大學建築學院房地產及建設系副教授蔡鴻達認為,「土地區劃重整」可以將土地化零為整,釋放新界土地作整體規劃發展,兼顧房屋、農業及保育的需求,而且可以讓所有持份者,包括土地業權人、原有社區、整體社會等都能分享經濟發展的成果。

有關建議提及,以洪水橋洪福邨,每6.4公頃可建4,900個單位作參考。假設有1,000公頃私人農地參與「土地區劃整理」方案,並採用40%的上繳比例,即有400公頃的土地可給政府用於興建公共房屋、康樂及其他設施,再假設當中的100公頃用作興建公屋發展,將可建造約76,000個單位。

蔡鴻達又稱,聯合國與世界銀行均提倡「土地區劃整理」 ,日本、南韓、德國、西班牙、以色列、土耳其、澳洲等國家亦採用相關模式作為土地政策的一部分。 以日本為例,自二十世紀初期至現在已處理10,900個項目約33萬公頃土地,約16,500個太古城,全日本三分之一的城市土地都是通過土地重整建造出來。

被問到若有土地業權人堅持不交出土地,會如何處理?蔡鴻達表示,盡量不希望強收土地,建議先用信託形式為土地持有人保留業權,但若仍然無法解決,可引用《土地收回條例》,在合理出價及經過土地規劃後收回土地。但建議未有提及定價資料。

本研社陳劍青批評「土地區劃整理」方案是架床疊屋,又指《土地收回條例》一直扮演著重要的角色,不明白為何不用,而要另外提倡更複雜的方案,令政府收回土地增加難度。他又質疑,是否小農民就用《土地收回條例》收回土地,而發展商就用「土地區劃整理」或「土地債劵」方案,造成不公平的情況。

本土研究社成員陳劍青批評,兩個方案多此一舉。資料圖片

香港大學科斯產權研究中心提出的另一個「土地債劵」方案,是指由政府主導發行債劵,以換取新界的私人土地,包捨發展商持有的閒置農地、原居民的祖堂地、以及其他私人擁有的土地。土地業權人向政府交出土地後,可換取土地債劵,成為債劵持有人。而債劵持有人可用債券交換面積相若的政府新土地,而這些土地不僅限於新界回收後經過重新規劃的土地,亦可以是政府將來從填海得回來的土地。除了原地債持有人外,其他投資者如有興趣競投政府土地,亦可在市場購買地債競投。

香港大學建築學院房地產及建設系教授鄒廣榮表示,「土地債劵」與過往之「甲/ 乙種換地權益書」不同,「甲/ 乙種換地權益書」是先由政府訂立詳細發展設計藍圖,才收回私人土地。「土地債券」則完全相反,業主先交出土地,然後政府才考慮何時和如何運用。他又指,計劃可讓現今擁有零碎分散業權的土地持有人,將來有機會參與大規模之綜合性發展,提供誘因讓土地持有人交出土地。

鄒廣榮指,土地債劵會列明業權人交出土地時的面值及土地面積,日後其價值會與市場掛勾。惟建議中沒有提及計算土地債劵價格與土地價值的具體資料。

被問到「土地債劵」會否變成炒賣的工具,鄒廣榮表示有可能,但投資的需求是來自大眾對樓價上升的預期,即使上升亦只會是短期,如果市場有足夠的土地及房屋供應,就不會出現此問題。

鄒廣榮又指,不認為兩項計劃是公私營合作模式,因為計劃不是只與單一發展商合作,土地持有人亦可以向政府提出發展方案的建議,可以減低公眾對於利益輸送及官商勾結的疑慮。

陳劍青反駁,「土地債劵」若實行的話,將來一定會變成炒賣工具,以過往「甲/ 乙種換地權益書」的經驗去看,最終都只會被大型發展商收購,而且在龐大的炒賣空間下,會變得越來越值錢。他稱,方案並不能如鄒廣榮所言,可以減低公眾對於利益輸送及官商勾結的疑慮,反而這種疑似公私營合作的方案更容易有利益輸送的嫌疑,因為方案提倡可以用新界農地換市區的土地,變相幫助發展商提升土地的價值,政府亦需要預留土地給「土地債劵」持有人兌換,令土地規劃傾向發展商,導政私營發展主導市場。




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