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政府新房屋政策可處理目前的房屋問題嗎?


 

【撰文:黃鎮忠】
作者為微企小老闆

林鄭政府看來對處理香港的房屋問題下了一些決心,先推出土地大辯論,再有新六招。到底這兩個措施是否足夠處理問題?肯定的是,倘若這兩項東西是獨立運作而互不相連的話,看不到會真的解決專責小組所提到香港房屋「貴」、「擠」、「細」的問題。

為什麼土地大辯論不解决已經顯現的居所問題?小組點出「貴」、「擠」、「細」,但是,土地大辯論的旗幟是旨在編織一個得到社會上某個程度對於土地供應的共識,但並不清楚列明相關土地的運用分配。沒有較明確的土地運用分配目標,事情就變得含糊,難免令人有點不安穩感覺!雖說先要有土地才能夠做分配,但今時今日的香港充滿著猜疑和陰謀論,這樣的辯論只是為各利益團體提供一個表述平台去爭取、鞏固自身利益,多於為社會整體利益而發聲!

而新六招只有居屋定價方面有較大突破,然而這個改變是否就是合適?事實上很有商榷之處!因為單單降低居屋定價,看起來是減輕了成功申請到購買居屋的準業主之「上車」門檻,但同時也進一步偏離了公共資源運用的公義。請想想公營房屋,無論是出租的或是出售的,都是政府運用公權力把公共資源再分配的行為。正正是公共資源的被分配,它的運用更需要符合公平公義。當購買者在購入時得到額外的恩恤,但沒有同時加強一些合理的限制,就似是不合理地背離公義。更不會改變公營房屋流入私人市場後隨波逐流的實況。

再從另一個角度去看,政府運用公權力去協助有需要的市民解決基本生活所需是極為合理的,但是若這些東西最終變成一件很個人化的商品在市場上如個人投資工具般買賣,甚至炒賣去謀取個人利益,那麼一個合理的事情就變得極不合理了。政府應該是為市民提供可安居的保障,而不應是為市民去供給一個低於市場價格的投資機會。且不談那些已補地價自由轉售的居屋,看那些未補地價而接近市價轉售的個案,正正反映出現行政策與公共資源運用公義的矛盾。

目前有三個政府相關的機構參與處理香港的房屋問題:房協、房委及土發公司。當中的角色似乎已出現了混亂,看到最近土發公司發展的單位變成了港人首置,是否有點急就章亂了步伐呢?並且也顯得這幾個機構的角色模糊。

無論怎樣看,也看不到現行政策可解決土地大辯論專責小組所點出的房屋問題。與此同時,不停會聽到什麼只要有足夠供應就會把相關問題解決的基本經濟學理論,這個是有意無意地忽略了要在需求不變的情況下才會出現的事實。還有這個假設在一個開放型經濟體是很少機會成立的,除非這個地方已經失去了投資價值,或是外圍的經濟狀況大幅度下滑。所以,只有先調整我們的心態,改變對房屋的觀念,才能解決目前的房屋問題。

要真正解決「貴」、「擠」、「細」的問題,除了是土地資源外,就是取決於政府的決心。這個決心並不是要多少個什麼首置、夾屋、綠置居、居屋、白居二等等五花八門的資助房屋計劃,而是一個簡單但可以讓民眾得以安居為主的長遠而持續之房屋政策。這個決心亦包含了扭轉當下普羅大眾對於「房屋」的看法!毫無疑問絕大多數香港人,包括政府官員,會視「房屋」為投資商品,甚至是致富之選,多於止視為一個安居之所。這種想法在一個百分百資本體制的自由巿場,也無可厚非,若是公營的就不一樣了。因此,必須將公營房屋帶回只為安居為主要目標,才可以解決當前的房屋問題並達致更合符公義的公共資源運用。而那些欲透過房屋追求投資利益的請到自由巿場的私營單位去尋找!

所以,政府的房屋政策只需要分成出租及出售兩個階梯,同時調整現行規定:出租的不可出售,出售的不可流入私人市場。更可順道調較房協、房委及土發公司的角色。例如:房委負責出租公營房屋;房協負責出售公營房屋;土發公司回歸市區重建角色運用賦予的權力統一破舊樓宇重新發展。

什麼是簡單可持續的政策呢?相比現行的政策,較大的改變應該是把出售公營房屋統一發展為(或許可稱之為)「可承擔自置居所 (Affordable Housing)」,以一個可承擔價格出售,取代現在五花八門的資助房屋。這類資助房屋必須有較嚴格限制,特別是不能擁有其他物業及轉售限制,一定不可以自由𨍭售,但當物業持有人因各種原因要出售物業時,政府或其指定代理人則必然接收再轉售給合資格人士,這是一個流轉保障。𨍭售時價格可以加入累計通賬數據來調整,以保障物業價值不致被通賬所蠶食,這也算是一種價值保障。這樣的話在解決「貴」的問題時,便可以同時解決流轉及保值的問題。

香港的樓價越來越貴,但樓宇的面積卻越蓋越細。

為什麼會出現納米樓?正是因為呎價不斷攀升,發展商為求以一個看似吸引的入場費來吸引消費者和令商品更易於被吸納,這種趨勢只是令人居住質素下降!政府在發展這些公營房屋時,都按照一個合理和合適的人均應有空間來建構一些平實的房屋,那麼「細」的問題便可逐漸解決;皆因精明的商人自會因應巿場的需要來生産迎合那些有能力和追求更優質居所的顧客。也可以保留一定的自由巿場存活空間。

以上兩種方式對目前已擁有物業的人,尤其那些是用來自住的,實質影響是相當有限。至於剩下來「擠」的問題,相信要較多的社會共識,釋放出多些可建屋的土地才能解決!個人相信若政府能認真考慮這類方案的可行性,他日為社會帶來的整體好處和效益必定較現在所付出的成本多!

「心態改變命運」,倘若社會上由政府官員到市民對房屋價值的心態不改變,社會上除了富有的階層外,其他的也就只有繼續承受著房屋「貴」、「擠」、「細」的命運!


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