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本土研究社批政府隱瞞301公頃可發展官地 料建過渡房屋足安置9萬劏房戶


 

「土地大辯論」諮詢期將於本月底結束,民間組織「本土研究社」今日(18日)發布《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》報告,質疑土地供應專責小組提出的18個土地供應選項,忽略大批未被善用的官地。

本土研究社團隊認為,政府移山填海之前,應詳細檢視手上的土地資源,惟有關官地的公開資料透明度甚低,公眾過去難以掌握這類土地的狀況。研究團隊花半年時間,嘗試整理現有官地的分布、現況、發展潛力等資料,最終找出532幅各面積至少0.05公頃,用作短租、臨時撥地或正閒置的官地,總面積達301公頃,相當於14個太古城,或1.7個粉嶺高爾夫球場。

研究團隊指,這批土地的業權本屬政府,不少目前作臨時用途或處於空置狀態,前者合約屆滿後,政府毋須作賠償便可收地,甚至毋須改劃用途已可發展,可供中短期應用,惟政府欠長遠規劃,有官地「曬太陽」24年之久。團隊粗略估算,該301公頃官地,足以興建約9萬個過渡性房屋單位,幾近目前劏房數目;並興建43間體育館,及提供12萬個服務名額的安老設施,解決康體及社福設施不足的問題。本土研究社建議政府認真研究並善用這些官地。

「本土研究社」發布《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》報告。吳婉英攝

 本土研究社的《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》,集中檢視「短期租約用地」(Short-term Tenancy,簡稱「STT」)、「臨時政府撥地」(Temporary Government Land Allocation,簡稱「TGLA」),以及「未批租或撥用政府土地」(Unleased or Unallocated)三類臨時使用及閒置的官地。

短期租約用地 一般以3至5年期的臨時租約形式租予個人、商業機構或非政府機構的土地
臨時政府撥地 撥予政策局或政府部門作短期用途的土地
未批租或撥用政府土地 政府閒置土地

研究團隊花逾半年時間,從「地理資訊地圖」及「地段索引圖」,勾勒出上述三類官地的地界範圍,再以地圖工具ArcGIS逐一量度地塊面積及標示位置,並翻查衛星圖片、航空照片等,加上實地考察,找出處於空置狀態或作低效使用的官地。

發展局曾經指,面積小於0.05公頃的土地為「零碎地塊」、「發展潛力相對較低」。研究團隊遂選取面積不少於0.05公頃(相當於5,000呎)、有道路接駁、地形較平坦、未有具體發展計劃的「短期租約用地」、「臨時政府撥地」及「未批租或撥用政府土地」,納入今次研究範圍,並剔除當中已建有永久構建物或社區設施的土地。研究發現,截至2018年3月,全港共有532幅符合以上條件的官地。

按土地類型劃分,研究團隊找到的532幅未善用官地中,逾四成為「未批租或撥用政府土地」,共有226幅,總面積為121公頃。

土地類型  土地數目(幅) 總面積(公頃)
短期租約用地 160 108.15
臨時政府撥地 146 71.80
未批租或撥用政府土地 226 120.91
總計 532 300.87

若以面積劃分,532幅面積不少於0.05公頃(5,000呎)的未善用官地中,逾半介乎0.1至0.5公頃(1萬至5萬呎)。負責今次研究的本土研究社成員楊夏至指,這些土地足以興建很多社區設施,例如藍田一個安老設施面積約0.3公頃,市區一個診所、健康中心亦只需0.1公頃。

面積 土地數目(幅)
0.05-0.1公頃 54
0.1-0.5公頃 308
0.5-1公頃 105
1公頃或以上 65
總計 532

研究團隊進一步分析這批官地,揭示政府欠缺長遠規劃、部門不協調等問題,以致官地長期只作臨時使用或閒置,浪費土地資源。

短期租約用地:露天停車場、私人俱樂部短租變長租

研究亦發現,大批官地目前正閒置,或作低效使用。研究團隊指出,160幅「短期租約用地」中,有119幅用作粗放式、露天停車場。團隊透過Google Earth衞星圖及地政總署航空圖,逐一檢視這些短租地被用作停車場的年份,發現有75幅用作停車場長達10年或以上,有36幅更超過20年,其中一幅位於東區筲箕灣道及興民街、面積約0.35公頃的短租地,自1990年已用作露天停車場,至今長達28年。報告引述一份審計報告批評,這類「土地面積較大,上蓋範圍較小」的臨時撥地使用方式,「非常不符充分利用土地的原則」。

位於東區筲箕灣道及興民街的短期租約用地,用作露天停車場長達28年。《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》報告截圖

短期租約用地現時用途分布

用途 土地數目(幅) 總面積(公頃)
臨時停車場 119 74.71
巴士車廠/泊車 15 12.72
臨時回收處理 7 3.26
臨時露天貯物 6 3.41
其他
(建造業訓練場)
4 5.73
臨時廠房 3 0.41
私人園景 2 6.47
其他
(私人網球場)
1 0.33
其他
(部份是球場,部份空置)
1 0.82
臨時倉庫 0.22
其他
(洗車)
0.06
總計 160 108.15

此外,報告提到,政府將一幅面積0.33公頃的短租地批予深灣遊艇俱樂部,成為會員專享的私人樂園逾30年 。本土研究社質疑,批地過程「極度封閉不透明」,令本應為公眾共享的珍貴政府土地,長期被「公地私用」。

臨時政府撥地:部門一租無回頭

研究團隊指出,臨時政府撥地的分區數字、位置、面積、用途等具體資料並不透明,即使有立法會議員查詢,政府亦只提供籠統的總數,公眾無從得知相關土地的狀況。據研究團隊了解,部分臨時政府撥地,只用作個別政府部門的臨時貯物場或臨時停車場,土地使用狀態亦極不理想。

報告舉例指,東區海底隧道港島出入口公路包圍、面積約2.35公頃的土地,市政局早年有計劃發展為公園。不過,市政局1995年起,先後以臨時撥地方式,將該用地撥給警務處、食環署及水務署,用作汽車扣留及驗車中心、臨時車房、承建商維修站等,結果到市政局解散,該幅地尚未動工建公園。康文署接手後,曾承諾2004年動工。不過, 各部門遷出過程緩慢,水務署2009年表示會安排承辦商遷出,最終2014年中才交還用地。而警務處及食環署,至今仍沒有計劃遷出。研究團隊質疑,部份官地雖以臨時撥地方式批予部門使用,但沒有機制監察土地運用,亦無法規定部門必須交還。

未批租或撥用政府土地:葵青官地「曬太陽」長達24年

政府2012年曾公布未批租或撥用政府土地的面積及地界資訊,不過,研究團隊批評,政府以pdf形式發放資料,該pdf檔放大會「起格」,並不清楚,不便分析,而且在2012年後再無更新,民間組織研究相當困難。

研究團隊翻查政府文件及Google Earth,發現至少5幅位於葵青貨櫃碼頭周邊的閒置官地,總面積共18.46公頃,它們被空置至少7年,其中一幅面積1.97公頃的土地被閒置長達24年。

研究團隊發現葵青貨櫃碼頭周邊至少有5幅閒置官地,包括4幅未批租或撥用政府土地(黃色部分),以及1幅臨時政府撥地(藍色部分)。《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》報告截圖
葵青貨櫃碼頭周邊一幅編號為KWTULG01的未批租官地,自1994年起空置至今,長達24年。《隱藏選項:香港臨時使用及閒置官地研究》報告截圖

本土研究社認為,這些官地甚具發展潛力。團隊根據規劃用途對該532幅官地進行分析,「政府、機構或社區」用地最多(共89公頃),其次為「其他指定用途(與物流有關的規劃用途)」(共47公頃),再者是「休憩用地」(共39公頃)。團隊建議,可用將這些官地作發展過渡性房屋、興建社福設施、康體設施,或作多層式發展或一地多用。

規劃用途 總面積(公頃) 佔比(%)
政府、機構或社區 89.00 29.6%
其他指定用途
(與物流有關的規劃用途)
46.88 15.5%
休憩用地 38.77 12.9%
鄉村式發展 34.70 11.5%
不在分區計劃大綱圖 30.58 9.6%
其他指定用途
(其他的規劃用途)
20.69 7.6%
工業 16.09 5.3%
住宅(丙類) 4.91 1.6%
露天貯物 4.33 1.4%
綜合發展區 4.26 1.4%
未決定用途 3.52 1.2%
綠化地帶 2.63 0.9%
住宅(甲類) 1.57 0.5%
其他規劃用途 1.54 0.5%
住宅(丁類) 1.39 0.5%
總計 300.86 100%

發展過渡性房屋:研究團隊以社聯的過渡性房屋項目作參考,3幢3層高、共90個單位的貨櫃組合屋,連同街道設施等,地盤總面積約0.1公頃,換言之,每公頃可建約900個單位。報告提到,現時全港共9.27萬間劏房,假如將三份一未善用官地(100公頃)劃作「臨時用途」的過渡性房屋,就足以提供接近現有劏房數目的廉租單位。研究團隊指,發展過渡性房屋可省卻改劃土地的時間,其臨時性質亦不會影響土地的長遠規劃用途。

興建社福設施及建康體設施:「政府、機構或社區」、「休憩用地」、「鄉村式發展」,適合用作興建安老院舍、日間護理中心、體育館、診所等社會福利設施及康體文娛場所。

多層式發展或一地多用:「露天貯物場」及「臨時停車場」均屬粗放式發展,研究團隊認為政府應帶頭將這些低效使用的土地,改作多層式發展,或作一地多用,以騰空市區珍貴的土地資源。

本土研究社批評,現存官地資訊不透明,政府一直「扮冇地」,更貶低上述官地的發展潛力,組織要求政府將該301公頃官地列入土地供應選項。

本土研究社:532幅未善用官地分布

(按地圖左上角圖標,可從左欄點擊選取532幅官地的詳細資料)




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