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立法是解決納米盤問題的最佳方法嗎? 


 

【撰文:江啟安】
晉達地產創辦人,典型80後香港仔。住過寮屋、木屋、臨屋, 到公屋、居屋及私樓,扎根深水埗二十多年 

 上星期網上瘋狂轉載一則報導,指新加坡政府在未來將會進一步收緊樓宇指引,打擊當地稱為「鞋盒屋」的「納米樓」。新加坡政府在今個月17日公布新指引,規定中央區外的私人住宅樓宇,平均單位面積不得少於85平方米(約915平方呎),並將於明年初實施,較2012年限制的70平方米(約753平方呎)面積要求更為提高。當地政府更針對9個新發展地區,提出更嚴格的單位最低面積要求,規定新落成樓宇的單位平均面積最少要達100平方米(約1076 平方呎)。相比新加坡,香港政府在某些地段推出「限尺盤」,反而是要求發展商不應建成過大的單位,以免市民無法負擔高昂的樓價,實在頗為諷刺。

香港樓價貴、面積細一直為人詬病,市民之所以對新加坡政府的政策有如此深刻感覺,就是源自積累已久的不滿和怨氣,而政府多年來亦未見提出有效解決方法。要透過立法限制「納米樓」並非不可能,但若要將標準提升至新加坡的水平,也未免太過猶不及,可能弄巧反拙。

插圖來源:香港電台「通識網」

若能改善住屋質素,讓香港人住大一點固然是理想,但目前樓價高企,而樓價必定是跟尺價掛勾,因此市民要購買大單位就要付出昂貴價錢。新加坡因公、私營的房屋均相當充裕,故此發展商推出大單位反而降低呎價,令市民能以可負擔的價錢「上車」。可是在香港這個外向型、資金自由流動的城市,加上單位少而需求大,大單位只會令定價更貴,而最終必定有外來投資資金可以接貨,最終香港人無法居住這類大單位,又在市場上無法覓得較細的單位,只會得不償失。

因此,政府建設公營房屋亦要以身作則,思考如何改善市民生活和居住質素。公營房屋近年都有愈建愈小的趨勢,不少公屋住客也要迫在一間二三百尺的屋內,最終需要在狹窄的空間當中委曲求全。在新一份的施政報告當中,政府已經確立未來公營房屋與私營房屋興建比例為七三比,意味住政府將會負上更多建屋責任。因此假如政府能夠以身作則,先行興建較大單位,並且放寬按揭限制,讓600萬以上的樓盤也可透過按揭保險享高成數按揭,讓市民有更多選擇,有能力支付首期購買較大的單位。此舉相信可鼓勵發展商逐步跟隨,興建更多較大的單位,透過市場機制來處理市民住屋面對的問題, 改變「納米新盤」愈出愈細,尺價卻愈來愈高的怪現象。


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