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明日大嶼人工島的商業用地賣地收入估算


 

【撰文:姚松炎】

過去兩星期,一直有朋友要求我為明日大嶼人工島的商業用地賣地收入估算,我都一一婉拒,因為政府既未提供有關該商業用地的具體級別,建制派的估算亦只假設只有私人住宅用地賣地收入(可能因為施政報告只有住戶數量資料),為對等比較,我只為住宅用地賣地收入進行估算。然而,繼發展局局長在10月29日放風在首階段交椅洲1000公頃的人工島上「預料當中逾100公頃可用作商業發展,打造為本港第3個核心商業區(CBD),可提供樓面面積多達4000萬方呎」[1],而昨日38位經濟學者據此就商業用地賣地收入提出估算如下:「按每呎樓面地價九千元的保守估計(只是啟德地價七成),商業土地收入約3600億。」[2] (似乎他們是假設用地發展為核心商業區的寫字樓),必須回應有關的誇大估算。

施政報告打造「明日大嶼」願景的小冊子截圖。

可惜,這麼多的經濟學者只做些加減乘除的財務計算,而沒有應用經濟學的邊際理論來分析賣地收入,忽略了有關供應上升對土地賣價的影響。必須指出,根據香港政府規劃署在《香港2030+》就核心商業區的甲級寫字樓用地需求的估算,至2041年亦不過有106萬平方米樓面的短缺,約需8.9公頃土地而已(圖1,最右欄第一行)。

圖1:香港規劃署2030+經濟用地供求評估 [3]

而非核心區的甲級寫字樓面積更會出現126萬平方米的盈餘,約多出10.5公頃土地(圖1,最右欄第2行), 一般商業用地更會有355萬平方米的盈餘,約多出32.3公頃土地(圖1,最右欄第3行)。換言之,屆時的整體寫字樓及一般商業樓面已經供過於求,只須推動寫字樓去核心化,根本不需增加供應,更可善用土地,避免浪費。

當專業部門評估核心商業區寫字樓面積只短缺106萬平方米(土地短缺8.9公頃),發展局局長竟然提出在交椅洲人工島規劃約372萬平方米的核心商業區寫字樓面積(土地面積100公頃),額外供應足足是短缺的3.5倍,以土地面積計更加是11倍!

而現時整體甲級寫字樓樓面面積總數亦不過760萬平方米(差估署2017年數據,包括核心及非核心商業區),即交椅洲人工島將新增甲級寫字樓總面積超過50%!這樣巨大規模的新增供應,38位經濟學者在估算賣地收入時竟然忽略供應對售價的影響,忘記了邊際回報遞減定律的經濟邏輯,結論先行,一味唱好。

若根據規劃署的評估,交椅洲人工島最高只可新增1141萬平方呎(106萬平方米)寫字樓面積,才不會對各核心區商業用地賣價有負面影響,若仍以38位經濟學者的賣地呎價9000元估算,1141萬平方呎商業樓面的土地賣地總收入只有1027億港元,其餘2859萬平方呎商業樓面的土地賣地不但會影響人工島上的賣地呎價,更會影響另外兩個核心商業區的寫字樓價格和賣地價格,到底整體帶來的經濟效益是正數抑或負數,視乎需求彈性和其他多項因素,政府宜先進行科學評估,避免出現過度供應的浪費。

假設額外增加這2859萬平方呎樓面會令賣地呎價下跌7成,即每呎只能賣2700元,即使4000萬平方呎樓面均能賣出,總金額亦只有1080億港元,與供應1141萬平方呎的總收入(1027億元)幾乎相同,增加2.5倍供應未必能獲得2.5倍的收入,這是經濟學101的入門概念吧!況且,當過度供應,空置率必然上升,4000萬平方呎樓面即使減價也未必能賣得出,核心商業區2的空置率就曾經高達27.3% [4]。事實上,過去4年甲級寫字樓的空置率持續上升,由2014年的6.4%,上升至2017年的9.6%,總空置樓面面積已達729,200平方米。[5]

再者,根據差估署2017年核心商業區2的甲級寫字樓平均售價只有核心商業區的57% [5],遠低於7成,所以即使人工島能成為核心商業區3,它的商業樓面呎價能否達到商業區2的7成仍是疑問,亦見不到有何經濟理據支撐。(圖2)

圖2:各方案及情境。

最後,如果人工島真的開發100公頃商業用地,那麼住宅用地必須相應縮減,以騰出空間,因而減少住宅用地的賣地收入,一加一減,必須詳細分項分析(另文分析)。

參考:
[1] 頭條日報 (2018) 填海預留百頃商用地 交椅洲打造新中環 黃偉綸指近港島車程僅10分鐘,10月29日。
[2] 眾新聞 (2018)「明日大嶼」願景:成本效益的上佳選擇,11月6日。
[3] 香港規劃署 (2016) 香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略,綜合土地需求及供應分析,10月。
[4] Lau, C.K. (2017) Hong Kong 2030+, Knowledge Sharing Seminar - Planning for New Economic Challenges and Opportunities, JLL, Mar 4.
[5] 差餉物業估價署 (2018) 私人寫字樓 - 各區不同級別平均售價,11月。[2017年核心商業區2的平均每平方米售價157,011元,核心商業區1的平均每平方米售價為277,236元] 


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