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抨政府刻意誇大重置及發展棕土困難 最新研究:重型作業僅佔4%


本土研究社周三(19日)發布《隔世追棕:新界棕土擴張軌跡與現況》報告。是次研究追蹤過去24年,棕土在總面積、用途及分布上的變化。結果顯示,去年全港棕土面積已突破1,500公頃,當中未有發展計劃亦有逾千公頃,並有723公頃為面積達2公頃以上的土地,而棕土現時主要用作有蓋倉庫或工場、露天貯物或廢料回收、露天停車場、填土或已破壞土地等。

參與研究的本土研究社成員黃肇鴻表示,無意說棕土足以解決所有土地發展問題,但結果顯示政府與部分親政府人士質疑棕地分布零散、重置困難、收地平本等說法,並非基於事實而作出的評論。本土研究社促請政府以「棕土優先」作未來土地發展原則,並以《收回土地條例》整頓新界鄉郊規劃。

發展局回應報告指,政府認同社會期望發展棕地,以增加房屋及其他用地的供應,以及改善目前新界部分地區雜亂無章的景觀。就民間智庫(包括本土研究社)發表的報告,會持開放態度參考報告內容並作出考慮。

相關報道:本土研究社追蹤橫跨24年紀錄 棕土破1500公頃 05年起改劃成功率急升

據本土研究社統計,2017年全港棕土總面積達1,521公頃。資料圖片

棕土面積僅1300公頃?本土研究社:1521公頃

土地供應專責小組今年4月發布公眾諮詢文件,將「棕地發展」列為18個土地供應選項之一。諮詢資料指,根據初步估算,新界約有1,300公頃的土地可視為棕地。

不過,本土研究社最新研究指,2017年棕土總面積為1,521公頃,比土地供應專責小組的數字多逾200公頃。本土研究社成員林茵指,研究團隊無法確定政府如何作出相關估算,他們嘗試對比發展局提交予土地供應專責小組的棕地分布圖,發現部分可輕易被認出的棕土,亦沒有被政府納入估算。

林茵提到,部分個案即使憑公眾可接觸到的地圖工具,已可確認棕土用途,例如Google Map上明確註明某處是「貨倉」、「汽車維修廠」等,而他們發現部分這類棕土未有被納入估算。她質疑,官方估算「相當粗疏」,「基於一個咁粗疏嘅估算之下做嘅諮詢,亦都好可能係誤導咗市民。」

林茵續指,政府除了提供棕土總面積1,300公頃的數字,土地供應專責小組在問卷上亦為棕土的發展面積設限,估計棕土在短中期至中長期只可提供額外土地面積僅330公頃。但本土研究社的研究卻顯示未納入發展的棕土有逾千公頃,認為政府大幅壓低棕土的土地供應潛力,「客觀效果上,就係令市民『焗』住揀其他選項,先至湊夠1,200公頃呢個短缺數字。」

本土研究社成員林茵批評政府大幅壓低棕土的土地供應潛力,「令市民『焗』住揀其他選項」。何君健攝

發展局回應報告指,政府絕對無意貶低棕地的發展潛力。新界的土地用途因經濟轉型、個別行業的需要、推行發展計劃、批出規劃許可及執法行動等多項因素,會隨時間不斷改變。此外,單靠解讀航攝照片及地圖難以準確判斷土地實際用途,棕地面積數字在任何估算時亦無可避免出現差異。

棕土分布零散?本土研究社:多地達2公頃以上,適合發展

土地供應專責小組的諮詢資料指:「香港的棕地分布零散,大小不一,形狀不規則,多數夾雜村落、寮屋、常耕或休耕農地、魚塘,亦缺乏支援高密度發展的基建配套如交通、排污等。」

本土研究社今年3月發布的《合棕連橫:新界棕土發展潛力研究》指,位於新發展區以外、每幅面積達2公頃以上的相連棕土群面積合共723公頃。林茵指出,2公頃以上的棕土適合發展,非如官方所指「分布零散」。

重置棕地作業困難?本土研究社:僅4.1%涉及重型作業

今次研究涵蓋貨櫃場、露天停車場、露天貯物或廢料回收、有蓋倉庫或工場、填土或已破壞土地、其他(衛星圖片中未能歸納於上述各類狀態,但明顯並非進行農耕作業的地皮)6大用途特徵的棕土。

研究團隊在「露天貯物或廢料回收」一類之下再統計「重型作業」的佔地面積,包括有吊臂或吊車運作的棕地,以評估重置作業時的用地需求。這類「重型作業」的空間需求較高,較難遷入多層式工廈。

研究結果顯示,2017年牽涉露天「重型作業」的棕土面積只有63公頃,佔總面積4.1%; 用途為貨櫃場的亦只 120 公頃,佔總面積7.9%,兩者加起來才12%。土研究社成員黃肇鴻指,其餘露天貯物或廢料回收、露天停車場、有蓋倉庫或工場、填土或已破壞土地等作業,均可遷入多層工廈或停車場,「技術上冇可能做唔到」。

研究團隊批評,政府經常強調現有作業可能涉及重型器械,難以重置,是刻意誇大重置及發展棕土的難度,迴避處理棕土問題。

研究團隊透過衛星圖,辨識出有吊臂或吊車運作的露天貯物用地,劃定為「重型作業」。《隔世追棕:新界棕土擴張軌跡與現況》報告截圖

重置棕地破壞原有作業?本土研究社:不減經濟價值

被問到棕地作業具有經濟價值,重置是否會造成影響,令原有作業者無以為繼,林茵回應指,研究團隊並沒有否定棕地的經濟價值,但認為大多棕地可作策略性重置,重置並不會影響作業的經濟價值,而可達致更佳的土地運用。

黃肇鴻及後補充指,目前作業者在棕土上的經營狀態並不理想,可能是一塊爛地,或屬違規發展,土地隨時被政府收回,他們無法在一個臨時的狀態下作長遠投資、增加產能,但如果作業者已「上樓」、租期更加確定,便可作更多投資。他相信,如果重置於多層大廈,前景更明朗,作業者會願意作更多發展計劃,從而增加以入,因此重置是一種「升級」。黃肇鴻批評,政府沒有整全的策略性重置計劃,令業界有所憂慮。

發展局回應本土研究社報告指,雖然政府已於今年年中實施加強特惠補償及安置安排的措施,但在推行新發展區(當中包括大量棕地)時,當局預期在公眾諮詢、改劃用途到收地、清拆和安置等方面,仍然會面對不少阻力。局方舉例指,土木工程拓展署最近到元朗區議會介紹有關重置棕地作業的研究進度時,尚未開始發言,區議會就通過臨時動議拒絕討論該項議程。

發展局又指,規劃署及土木工程拓展署正分別致力完成「新界棕地使用及作業情況研究」及以多層樓宇容納棕地作業的可行性研究。當局希望透過研究結果,於2019年提出建議供社會作出更深入討論,以便制訂政策和擬訂執行安排。政府會持開放態度,仔細聆聽持份者及社會上不同人士的意見。

棕地收地成本高?本土研究社:地收價被高估

黃肇鴻發布研究時,點名反駁本身是「團結香港基金」副總幹事的土供組成員黃元山指填海與收回棕土成本相當(前者每平方呎成平為1,300元、後者可高達1,500元),誇大棕土的收地成本。

黃肇鴻指,目前無法評估填海的發展成本,但以棕土收地成本而言,1,500元雖非不可能,但是絕小機會發生。他展示地政總署發布、2018年4月1日起有效的補償定率之分區圖則,並計算4類地區的收回土地補償價,指出大部份棕土位於補償價最低的丙級及丁級地區,每平方呎補償價分別為562元及337元。他又指,位於甲級級地區的棕土,補償價為1,349元,該處還要有有蓋工場,並持有適用於1982年登記的寮屋牌照,方可額外獲得216元,加起來才夠黃元山所指的1,500元,相關條件實為非常苛刻。黃肇鴻質疑,黃元山僅取最高價,大幅高估棕土的平均收地成本。

研究顯示,全港逾99%的棕土均集中於元朗、北區、屯門、大埔4區。黃肇鴻指,大部份棕土位於補償價最低的丙級(黃色範圍)及丁級(綠色範圍)地區,每平方呎補償價分別為562元及337元。地政總署補償定率之分區圖則截圖

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