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200億買舖猶如買救生艇 整體社福規劃須立即開展


財政預算案提出未來3年動用200億元購入60多個私人物業作社福用途,即每間物業接近3億多。「商舖買賣及資產管理公司創辦人」李根興於3月3日的《城市論壇》笑逐顏開地表示舖價會升,政府亦計錯數,每年大面積的地舖成交量只有十多間,社總內務副會長黃旭熙亦一一作出回應。究竟政府是否明白應如何使用200億才能讓社福界有地可提供服務呢?

自食其果:14年失去800萬呎社福空間

2005年房委會出售逾900萬平方呎屋邨商場予領匯(現稱領展)上市,集資金額為250億元。今天政府卻用相若的200億元準備購入僅43萬呎空間。換言之,短短14年間,政府便失去800多萬呎的物業。這些失去的土地,無論地點或周邊設施都十分適合社福用途。這些本來可以由政府完全決定用途的地方,今天卻淪為財團炒賣之地。事實上,過去兩年因租約期滿或出售整幢物業,導致至少六間設於領展商場的社福單位需要遷走。領匯上市至今,長者人口由70萬大幅上升至120多萬,社署亦加強了人手及服務量,然而經整合後全港的長者鄰舍中心,以及長者地區中心的數量,同期僅各增加一間,綜合家居照顧服務更是零增長。

本年政府因應長者照顧者和認知障礙症服務的需要,於各長者地區中心及長者鄰舍中心原址增加人手提供服務。可是,相同的單位數量及場所面積,卻要容納更多同工及服務使用者,以及更多類型的服務項目,各服務單位早已非常擠迫且難以覓得擴展空間。如果從來沒有出現領匯上市,相信很多社福設施早已有更多地方可以投入服務,而這200億的巨額公帑亦可用在前線服務人手和資源上,今天長者和不同服務使用者所得到的服務及生活狀況應該大有不同。

雙重標準:拒增租津怕業主托價 買商用物業卻不怕托價

社總又要「舊事重提」,指出政府過往一直拒絕設立低收入家庭租金津貼,以及增加綜援下的租金津貼,其理由是租津只會令業主加租,然而政府這次動用200億買商用物業,卻拍心口相信不會托高物業價格,這不是雙重標準嗎?

最令我們擔心的是業主根本志不在政府的收購,而是借政府出價去抬高自己物業的叫價,最終物業是否落在政府之手也是一個問號。不要忘記現時很多私營安老院及幼稚園都是落戶在這類型的物業,如果政府收購未成卻托高了它們的租值,經營者無法負擔租金而離場,可以預見一班長者便會「無家可歸」,幼兒及其家長便要四出「搵書讀」,「二百億」大計未見其利卻先見其害。

陳茂波在財政預算案提出未來3年動用200億元購入60多個私人物業作社福用途,即每間物業接近3億多。資料圖片

二百億大計不一定可行

李根興於論壇上提到市場上缺乏較大面積的地舖成交,但不少社福服務單位的標準面積正正為5000平方呎以上,長者服務單位亦最適宜需要設在不用上落樓的地面處所上。如果市面上根本缺少這類大型地舖物業,在求過於供的情況下,不難理解何以李先生表示舖價會升。即使政府拼死花天價購買物業,但沒有足夠面積的地方供應時,究竟政府是否打算不理會面積不足便草草購入呢?「二百億」大計最終能否實現完全是未知之數。

空置校舍改為福利設施進展緩慢

社總於2017年曾向羅致光提及市面上有不少空置校舍可作社福用途,當時局長沒有直接回應。事實上,在市場上沒有足夠面積供應下,善用空置校舍是否比收購私人物業更符合成本及時間效益。可是,勞福局過往沒有認真思考如何與教育局協商,以及處理這些校舍位處屋邨內的「隔涉」位置而荒廢的問題。

大部分空置校舍位於業權分散的租置屋邨內,而通往這些處所的通道及泊車位置卻往往屬於屋邨私人土地。過去幾年因未能解決復康巴士等車輛的進出及停泊問題,令多所空置校舍改為福利設施的計劃一拖再拖,花上六七年時間仍看不見終點。過往數年可見政策局之間似乎難於協調及互相讓步,屬於教育局管理的空置校舍,很多時都只會留給其他教育用途,然而部分校舍在轉換辦學團體後使用率依然十分低,教育局卻照舊容許它繼續運作,沒有交給勞福局改為社福用途。局與局之間如果繼續各自為政,不肯打通這些壁壘,最終受苦的是逼切等待服務的市民。

市民憂慮:缺乏監管的買舖大計

論壇台下多位市民就如何監管這「二百億」能否用得其所發表正反意見,有市民認為政府提出用200億解決短期社福用地需求,是今屆政府靈活變通的體現,相信官員會很有智慧運用公帑,市民毋須過分擔心。但亦有市民指出這次政府高調提出用二百億購買物業形同「水魚」,預算案亦沒有說明當中有任何監管措施,其結局必然是任由業主宰割。政府表明會一次過向立法會財委會申請二百億撥款,之後產業署便可自行出價購入物業,中間完全不用再經立法會討論及審議。

還有,使用較大面積的單位時,牽涉龐大裝修費和管理費,是否會優先給予財力較大的社福機構呢?近數年開始有商業機構或地產商另外撥款成立基金會,再申請成為非牟利機構,會否優先給予他們營辦新增的長者服務呢?最終出現左手交右手,高價賣或租地兼可取得服務營辦權。當中不少細節欠缺監察機制,絕對會令社福界和公眾憂慮。

重啟整體社福規劃

「二百億」雖然可以解決社福用地短缺的燃眉之急,長遠而言必須有全面的社福規劃。上次整體社福規劃已經是1991年的事,廿多年來沒有規劃的結果便是當發展新區新邨的時候,發展局及運房局根本無得知勞福局真正需要多少用作社福設施用地,以致很多必要的社會服務,例如已有兩條新屋邨落成的啟德新發展區,當地的綜合家庭服務中心,居然要到土瓜灣尋覓處所才可提供服務。這些荒謬的現象,便是政府長期沒有進行社福規劃所種下的惡果。

最重要是政府是次究竟如何分配物業予不同服務?例如當中為何沒有提及院舍服務、精神健康綜合社區中心、濫藥輔導服務中心或智障人士工場等?究竟是政府沒有智慧覺察這些服務有龐大的需要?還是不希望處理當區居民、業主或地產商的反對呢?在欠缺土地和社福規劃下,不少社福服務於屋邨或屋苑居民入伙後才計劃遷入,而過去已有不少例子是政府沒有堅持令服務最終無法遷入或迫遷。例如過去曾有區議員和居民力抗社署,強烈反對一間精神健康綜合社區中心遷入一個舊青少年中心服務單位,最終有關中心只能「寄居」在另一個服務單位裡面,另有例子是營辦機構只好租用沒有輔導房的商廈應付。當服務單位連接待服務使用者的地方也不足時,如何能吸引社區的精神康復人士或有情緒困擾的市民逗留呢?早幾年有機構希望重建服務大樓至十五層高,最後因為附近最大屋苑的業主立案法團及區議員反對而只能興建九層。太多政府面對居民和區議員反對後而退縮的例子,最後究竟二百億是否能讓最有急切需要的服務受惠呢?政府又是否只會選擇遠離民區的地方呢?

社總立場:政府不能一錯再錯

「二百億」大計的出現,等於社會福利觀念中的「補救性」政策,源於政府出售屋邨商場,加上長期忽視福利規劃,最終卻自討苦吃,但若然我們貿然放棄這艘救生艇的話,相信一眾正急切需要服務的市民便要一起陪葬。社總認為,要慎防當局一錯再錯,再次高價購入更多救生艇,市民跌到落海才得到拯救的話,必然要為未來的社會福利採取「發展性」和「預防性」措施:

1. 盡快重啟社福規劃,估算未來香港人口及社會變化,訂立社福設施數量及作業面積的標準,並加入至未來舊區重建及新發展區的規劃藍圖內嚴格執行。

2. 盡速推展空置校舍及其他閒置政府物業與土地轉換為社福設施的工作,立即消除政策局之間的各自為政所造成的延誤。

3. 有效監管公帑運用,政府採購物業必須有透明及公開的監管機制,庫房不能成為待宰的羔羊,更不能誤中副車,導致現時設於私人物業的院舍及服務單位被不合理加租甚至逼遷。


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