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辣招下的大贏家


今年將會是政府推出樓市辣招的十週年。在這十年間,本港樓價不但未有穩定下來,更不斷創出新高。即使去年底樓價出現調整,特區政府依然無意調整現行辣招。樓市辣招推出十年以來,究竟誰人得益,大家有深究過嗎?

自從當年政府推出辣招以來,客觀的結果,就是二手市場被嚴重打壓。對於二手樓業主來說,換樓的難度比以往大幅增加;對買家來說購入二手樓門檻也大幅提高,結果二手市場長期缺盤,買家唯有流向一手市場。 一直以來,二手市場就是對一手市場最好的牽制。以往一手樓開價一般都會貼近同區二手樓,因為一手樓向隅客可以隨時選擇同區二手樓盤。但自從辣招推出以來,一二手市場出現不平等情況,導致一手樓開價往往可以高於同區二手價。出現這情況原因很簡單,只要是樓價高於600萬的二手樓,只能取得五成按揭,相反一手樓往往有發展商提供高成數按揭,變相上入場門檻更低。

香港大部分上車的人,面對最大問題就是首期的金額。結果即使一手樓定價較高,買家也會被迫選購一手樓,因為入場門檻更低。而且同區二手樓選擇太少,業主也對放盤有保留。因為賣了手上一個單位,如果以自己名義購入第二個單位便需要繳付高達15%的印花稅。

紅磡環海東岸。 《蘋果日報》照片

以上政策得出的結果就是讓發展商賺到盡。以三年前開售的納米盤之城紅磡環海東岸為例,三年前購入物業的業主,部份入伙後只能夠平手沽出單位,甚至要蝕讓,原因就是發展商三年前的定價已經計算了往後三年的升幅,亦即是說2015年的時候買家以2018年的價錢購入單位。即使過去三年樓價不斷攀升,當日入場的買家也只能望門興嘆。

除此以外,近年的發展商亦不只擔任地產發展的角色,更向買家提供各式各樣的高成數按揭。表面上是為了讓大家可以較少的首期上車,實際上是希望將利潤最大化。大部分的發展商高成數按揭,魔鬼都在細節之中,所謂的呼吸plan 隨時可能變成窒息plan。因為首兩年低息期完結後,按揭息率可以高達6厘,假如未來利息趨升,所謂的呼吸plan 利息將會更高。買家的唯一選擇就是希望在低息期完結後能夠轉按,否則便需要負上的高昂的按揭利息。而提供按揭的發展商不但能夠用高價賣樓,更能夠在賣樓後繼續賺盡每一分每一毫。 只要買家轉按失敗,發展商便能夠繼續收取非常吸引的回報。 

每當政府財金官員表示無意為樓市減辣,因為害怕樓價會繼續升得更快,大家也不妨看清楚究竟在實施樓市辣招後,誰人得益最多。假如樓市減辣,二手市場逐漸回復正常,受影響的必然是地產發展商。即使樓價未至於會大跌,但想像現時以高溢價售樓,甚至越俎代庖兼任按揭提供者將會受到牽制。究竟政府不願意為樓市減辣是害怕樓價會繼續飆升,還是希望保障地產發展商的利益,大家不妨自行判斷。


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