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香港抑樓價解決房屋問題應以加拿大卑詩省為師


香港近期樓價回升,反映二手樓價的中原城市領先指數(CLL)連升十一周,累積升幅 7.8%,報183.91點,按周升幅擴大至1.56%,升幅是過去一年來最大,距離去年一月歷史高位 188.64點只低2.8%,不少大行的報告亦有相若的預測。

事實證明,一直聲稱要壓抑樓價的林鄭月娥的所謂辣招如甚麼徵收空置稅完全無效,內地資金繼續湧入,地產商改變售樓策略,特區政府的抑壓樓市措施便藥石無靈。原因不難明白,就是特區政府的抑壓樓市措施只是虛晃一招,有名無實。例如空置稅只是針對發展商申請發售的樓花,而非所有空置單位包括落成的新樓和二手樓,地產商大可縮小售賣樓花的規模,便可逃避空置稅,更因供應人為縮小,有利樓價持續上升,失效實屬必然。林鄭月娥要是真的向地產霸權宣戰,就應該效法加拿大卑詩省,切切實實落實壓抑樓價措施,包保立竿見影,即時生效。

加拿大溫哥華的樓價,冠絕北美城市。照片來源:加拿大廣播公司

其實,樓價冠絕北美城市的溫哥華原本亦是以香港為師。2016年溫哥華樓價暴漲,即立即效法香港引入外來買家稅,加徵15%額外印花稅。可是在徵收附加稅後,大溫哥華的樓價仍然上升,於是乎在2018年初,政府又再加辣至20%,結果外來的買家尤其是大陸客大幅減少,退出溫哥華,轉戰多倫多。

首先,除海外買家稅增至 20%外,其後溫哥華市政府為確保租住房屋供應數目打擊空置單位,對每年居住少於180日的樓宇,實施徵收樓宇空置稅。大溫市政府的空置樓價稅不若香港,不是以差餉物業估價署的租金估值計算,而是以樓價的估值計算,而省政府亦加徵空置投機稅,外國人2%,若是加拿大籍或永久居民其空置單位則為0.5%,但針對所謂衛星家庭(satellite family)所居住的樓宇,即那些將家眷留在溫哥華,一家之主返回原居地,而其家眷並沒有繳納入息課稅的居民(學生或家庭主婦) 仍需繳付省政府的 2% 空置/投機稅(empty home / speculation tax) 。此外,300萬樓價以上的豪宅,還要繳交額外校區稅(school tax)。舉例說,如果空置樓宇被政府估值100萬元,市政府加省政府徵收合共3%空置/投機稅,每年三萬元, 如此類推,千萬元的豪宅則每年繳付三十萬元(港幣180萬),另加地稅和校區稅。雖然話上有政策,下有對策, 但政府對將空置單位租給有血緣關係的親屬的做法,另有特別針對法例,確保減少空置單位的數目。

溫哥華其中一項可負擔房屋計劃。照片來源:dailyhive.com

與此同時,市政府又推行可負擔房屋(affordable housing)或社會房屋(social housing)政策,鼓勵發展商向低收入市民提供廉價房屋,讓基層市民一樣可以安居,不會因居者無其屋而造成貧富懸殊的社會深層次矛盾。

多管齊下,溫哥華的樓市即時應聲下跌,其中尤以豪宅的樓價跌得最勁,因避免繳納重稅,外來買家拋售空置單位,而發展商推出新樓盤價格固然比前相宜或推遲興建,對於陸續落成的樓花,發展商為避免買家撻訂,也提供不少於巧立名目的回贈或優惠,因而再沒有外資湧入。另一方面,政府又指令銀行嚴格限制貸款,針對外來買家,單有資金而無固定課稅收入,銀行也不會批出按揭貸款。所以,就算樓價大幅下降,仍然交投淡靜,物業市場一潭死水,可能是準備回流加拿大港人的置業良機。一言以蔽之,政府若有決心切實執行有效的打壓樓價措施,一定可收到效用。

他山之石,可以攻玉。如果林鄭月娥政權不是口惠而實不至,真的以民為本,決心解決房屋問題,就不要再以空言和花招虛與委蛇,而是應該切切實實加速和加快供應公屋, 放棄以協助置業為首要目標的房屋政策,讓沒有能力「上車」 的廣大市民,亦可安得廣廈千萬間,庇得寒士盡歡顏。與此同時, 更要徹底落實真正的抑壓樓價措施,以溫哥華為師。只要雙管齊下, 必定立竿見影,那才是解決當前愈來愈嚴峻的房屋問題。


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