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收回麵粉不等於增加麵包供應


【撰文:林俊文】

近來有關房屋問題的討論再度熾熱,建制派以「囤地」為由,要求政府使用《收回土地條例》收回農地,以增加土地解決房屋短缺問題,一時間仿似動用條例,就能成為解決土地房屋問題的靈丹妙藥,這些看法顯然是對目前本港的房屋短缺問題認識不深,此舉對增加房屋供應實沒太大幫助。正如收回地產商製造麵包的麵粉,也不等於市面上的麵包供應會立即增加和售價下降。問題重點是在由麵粉轉化為麵包的製作過程。

大型發展商擁有超過1,000公頃的新界農地,但事實上政府也並不缺土地,只是大量土地未有有效運用,將之轉變為住宅用地。根據發展局向立法會特別財務委員會披露,去年地政總署管理和保養了1626幅空置用地,面積合共有297公頃。發展局稱這些用地包括預留作長遠或永久發展的土地、處理作短期或臨時用途的土地,約有850幅政府空置用地可供申請作短期用途,總面積涉及125公頃,但沒有土地閒置年期的現成資料。

而去年本土研究社的調查更指,有493幅官地並無任何發展計劃,涉地264公頃;以及39幅合共37公頃未有具體落實時間表、即有多達532幅未善用的官地,涉地301公頃,相等於1.7個粉嶺高球場。

根據本土研究社的調查,光是閒置的政府丁地就有32公頃,可建14,000公屋單位。圖解來源:本土研究社Facebook
 

有人批評發展商持有大量農地「囤地」,但發展商豈會不想盡快賺錢,任由農地「曬太陽」?「囤地」對發展商並無好處,這些農地往往位置偏遠,乏人問津。發展商要使農地變得值錢,就要把土地改變用途,配合基建等,把農地變成商品推出市場;加上農地往往業權分散,發展商要收齊一幅四正農地申請改劃作住宅用途並非易事。即使發展商有符合標準農地,擬將農地改作住宅用途,也要先得到規劃署的同意。目前發展商的農地儲備當中,有接近七成都是在申請改變土地用途,每宗申請需時最快也要十幾年,政府對房屋供應的短缺,官僚主義作風應負上最大責任。

規劃署審批標準,是確保日後落成的住宅須有道路可抵達,但這又涉及到運輸署的審批。由於該住宅日後落成,涉及多個範疇,例如泊車、倒垃圾、污水處理等,因此規劃署會將發展商的改劃申請文件交予多個政府部門傳閱及徵詢意見,再將方案交給相關區議會諮詢,不被反對才會同意讓發展商把該農地改劃為住宅用途。獲規劃署通過審批後,發展商可就農地改住宅用途向地政總署申請補地價,而雙方討價還價可長達十年。

即使收回市面上的麵粉,但若製作過程效率奇慢,對整體麵包的供應和價格也不會有多大幫助。由此可見,房屋不足的其中一個重要原因,是政府未能善用土地,以及農地轉換用途審批效率太慢,最終影響房屋供應量。即使能用《收回土地條例》獲得更多土地,若不解決上述兩大問題,香港的房屋問題仍然難以舒緩。


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