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前旺角街市荒廢十年終見曙光


香港政府經常說土地不足,但同時又不斷浪費市區珍貴土地,繼上次我提到的水渠道空地由2011年起荒廢至今之外,油尖旺區還有另一個經典例子——前旺角街市大樓。大樓由2010年起關閉至今已經超過十年,政府最近決定放棄賣地,改由市區重建局翻新,最快於2021年以「地區康健站」過渡性形式投入服務,2024年正式成為「地區康健中心」作短中期用途。

旺角街市的前世今生

空置了十年的前旺角街市。照片來源:維基百科

旺角街市大樓位於廣東道和亞皆老街交界,於1977年落成,當時主要售賣新鮮糧食和蔬菜。不過,花園街街市和大角咀街市先後於1988年和2005年落成啟用,再加上附近街舖林立,搶走了旺角街市不少顧客,導致攤檔空置率持續高達六成以上。2005年,油尖旺區議會贊成關閉旺角街市後,食環署與檔販在賠償及安置問題拉鋸至2010年,最終街市於2010年3月1日正式關閉。
 
隨後,政府一直打算賣出這塊地皮賺錢。2012年,城市規劃委員會通過將土地由「政府、機構或社區」(GIC)改作「商業(3)」用途(當中預留不少於4,500平方米樓面面積作GIC社區健康中心用途),並納入賣地表內,但《旺角分區計劃大綱草圖》的建築物高度及通風限制被地產商會提出司法覆核,使地皮於2013年被剔出賣地表,大樓長期丟空。
 
2015年初,政府官司敗訴,法庭把《旺角分區計劃大綱草圖》發還城規會重新審議。2015年2月26日,油尖旺區議會大會討論有關事項,議員紛紛建議政府把原址改作臨時用途,並通過動議,要求將該地皮回歸社區用途,並交由油尖旺區議會地區設施管理委員會啟動暫時規劃程序,以免浪費土地資源。
 
2015年5月14日,油尖旺區議會地區設施管理委員會跟進旺角街市大樓用途,政府表示沒有部門有意使用旺角街市舊址,歡迎區議會邀請有志的組識就臨時用途遞交建議書。有議員批評政府部門寧願選擇租用私人物業設立辦事處,而不使用政府的空置物業,浪費公帑。最後,會上通過動議,邀請團體在街市舊址提供臨時牙科及護理服務。最後,當然是只聽樓梯響,不見人下來,據說被政府部門作臨時貨倉之用。

重建方案改完又改,改完又改

三年之後,城規會接納了新修訂的《旺角分區計劃大綱草圖》,而政府也提出具體方案,並於2018年11月29日在油尖旺區議會大會上諮詢議員。食衞局建議於旺角街市舊址興建地區康健中心、母嬰健康院(原位於油麻地專科診所)和長者健康中心(原位於油麻地賽馬會分科診所)。議員紛紛批評附近濕滑,不適合母嬰健康院,又再次建議增加牙科服務。
 
2019年3月,政府再諮詢油尖旺區議會社區建設委員會,新方案剔出母嬰健康院,只包括地區康健中心、長者健康中心和長者健康外展隊伍,有議員再要求政府增設牙科服務。用地當時已納入2019-20年度賣地計劃,打算由私人發展商興建商業大廈,並預留GIC面積,與朗豪坊的發展模式相類似。當時市場估地皮值介乎12億至17億元,樓面地價1萬至1.4萬元。
 
事隔一年,政府又推翻原來計劃,於2020年2月將地皮剔出於2020至2021年度賣地表,改由市建局翻新成地區康健中心。2020年9月3日,食衞局與市建局諮詢油尖旺區議會社區建設委員會。由於前旺角街市是市建局正在進行的「油旺地區研究」內其中一個更新節點,發展局因此決定在研究完結之前,暫時不會進行賣地,以便整體規劃,並一併探討地區康健中心相關的規劃。新計劃分為短、中、長期三個階段。
 
短期:預計將於2021年透過資助非政府機構設立過渡性質的「地區康健站」

中期:市建局會負責前旺角街市大樓內部改造重設工程,初步預計大約可於2024年完成,相比原計劃的2026年(即透過賣地條款要求發展商於用地內設置油尖旺康健中心)提前兩年時間

長期:市建局會與發展局及食衞局緊密合作,於油旺區內合適的地點重新規劃油尖旺康健中心,作為康健中心長遠的選址

地區康健中心的隱憂

由於能夠更早提供康健中心供居民使用,所以議員們都不反對新計劃,不過仍存在一些問題。政府說油尖旺區的康健中心要參考全港首間、位於葵涌九龍貿易中心的地區康健中心,但葵青區的中心營運至今超過半年,只得約1.6萬人接受服務,僅達預計服務5.5萬人次的29%。除了因為受到肺炎疫情影響之外,究竟還有什麼原因導致服務人次少於預期呢?
 
翻查資料,規模較小的「地區康健站」每年營運開支約二千萬元,而「地區康健中心」則每年耗資約一億元,價值不菲,究竟能否達到政府預期的成效(例如:預防疾病、及早識別健康問題、妥善管理慢性疾病等等)?公帑是否用得其所?議員和公眾都要繼續密切監察,以免計劃淪為十八區小白象。
 
另外,葵青地區康健中心在招標時發生了一些風波,由時任葵青區議會副主席兼政協周奕希任主席的「葵青安全社區及健康城市協會」中標,而該會其中一名榮譽贊助人更是食衞局局長陳肇始,令人質疑招標是否公平公正。協會獲得康健中心三年營運合約2.4 億元,另加5,000萬元建造費,共合高達2.9 億元,價值不菲。究竟油尖區地區康健中心在招標時會怎樣避免出現類似葵青區的問題?當日出席區議會會議的食衛局官員未能釋除議員疑慮,亦表示區議會不能派代表參與審批標書,此做法欠缺透明度,亦無法讓地區民意參與其中,令人失望。
 
最後,由於前旺角街市用途新方案再次漠視長者牙科服務的需求,而區議會在過去五年亦多次建議過,所以我在9月3日油尖旺區議會社區建設委員會會議上提出臨時動議,促請政府在前旺角街市用地上增設長者牙科服務,以回應區內龐大需求。無約束力動議獲得一致通過,希望政府認真回應民意。
 
參考資料:
 
立法會參考資料摘要《2013年街市宣布(修訂)公告》
 
2015年2月26日油尖旺區議會大會會議紀錄

2015年5月14日油尖旺區議會地區設施管理委員會會議紀錄

2018年11月29日油尖旺區議會大會會議紀錄
 
2019年3月26日油尖旺區議會社區建設委員會會議紀錄

二O二O至二一年度賣地計劃(二O二O年四月至二O二一年三月)


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