眾新聞 Logo
眾新聞 CitizenNews
眾說

急於上車的你,停一停,諗一諗。切勿中新盤陷阱


第四波疫情爆發,尚未知會發展到哪種程度,但暫時未見影響發展商的推盤步伐。事實上,踏入第四季後,「柏傲莊」開售似乎引起新盤市場的小陽春,大小發展商再度搶閘推盤,但同時我們也收到不少觀眾來函,表示購買新盤中了伏,如果你也有置業的打算,記住也要冷靜下來,提防這些陷阱。
 
目前市場上大部分新盤都以樓花形式出售,短則數個月,長則兩年。在辣稅影響下,二手放盤有限,加上新盤通常都有花多眼亂的付款辦法,所以不少人都寧願付錢購買樓花新盤,但往往卻算漏了潛在成本。
 
簡單而言,新盤的付款辦法通常分兩大類:即供付款及建築期付款,前者是簽訂正式買賣合約後立刻上會付款,即使項目仍未建成,你已經要供樓,由於這種付款辦法讓發展商更早有資金回籠,所以往往折扣額都較多;後者是簽訂正式買賣合約後,你只需繳付一部分首期(約10%至30%樓價,視乎發展商的安排),待項目建成後才開始供樓,不過折扣額較少。
 
可能你會問,既然即供折扣額較多,而且遲早都要供,為何仍有人選擇建築期付款?原因有二:一、你本身正在租樓,如同時負擔供樓開支,生活將會很吃力;二、樓價超過600萬元,但少於1,000萬元,你的首期不足,必須借取高成數按揭,但又不能透過舊按保上會,唯有用建期付款搭配新按保上會(新按保俗稱「林鄭Plan」,容許800萬元以下物業借取九成按揭、1,000萬元以下物業借取八成按揭,但申請者必須為首置客、物業必須為現樓)。

兩個新盤陷阱 圍繞付款辦法

觀眾來函的新盤陷阱,則往往圍繞付款辦法而生,主要有兩個。首先,是計錯入伙日期,我們購買樓花項目時,樓書通常會寫明項目的關鍵日期是何日,意思大致是項目的預計落成日期,但又不等同於入伙日期,因為如遇惡劣天氣、天災等因素影響,經認可人士批准後,發展商可延遲關鍵日期,最近就有數個新盤因為疫情而推遲交樓,這樣就衍生出不同的問題,增加買家的財務負擔。如果你選用即供付款,原本你預期可於三個月後遷入新居,跟業主簽訂的租約亦計好在三個月後完約,但發展商卻突然通知須押後七個月才交樓,你此刻便要急於再覓短租住處,無辜增加數個月的租金開支。
 
如果你選用建築期付款,便衍生第二個陷阱:估價與入息不如預期。建築期付款的特性,就是項目落成後,買家才需要安排按揭上會,亦即申請按揭的程序在項目落成後才需要啟動,如果發展商通知押後交樓日期六個月,亦即你六個月後才需要申請按揭,看似影響不大,但如果六個月內樓價驟跌,銀行估價會隨之調整,物業有機會估價不足,銀行會按照新估價批出你的按揭貸款,原本能借你600萬元,現在只能借你560萬元,變相你要準備多40萬元首期,若一時間沒有充足資金,最終可能要撻訂收場;如果發展商突然通知提前六個月收樓,你便要提前六個月上會,部分人可能覺得沒有問題,但原本公司已通知你六個月內會升職加薪,用新工資就能通過壓力測試,現在卻要提前申請按揭,原有入息卻不足以通過壓力測試,在沒有擔保人協助下,最終可能也要撻訂收場。
 
可能你會問,為何發展商可以調整關鍵日期?遇上這些情況,我能退訂離場嗎?在現有條例下,如經「認可人士」批准調整關鍵日期,買家沒有退訂的選項,觀眾遇過的例子便是如此。

其實購買新盤的陷阱五花八門,各位上車一族下決定前,記住做足心理準備,最忌「掹掹緊」上車,況且現在疫情再度爆發,對環球經濟的影響仍是未知之數,慢慢來想清楚才是王道。我們網站亦詳細列出購買新盤的注意事項,有意研究的也可按此前往

【新盤2020】成交流程、按揭、折扣優惠、重點項目全攻略

如欲就樓市議題一起交流及互動,歡迎來到「胡・說樓市官方網站」


請加入成為眾新聞的月費訂戶,長期支持我們的工作。所有訂戶都可以收到我們的「每周時事」通訊 。

月費訂戶網址:hkcnews.com/aboutus/#subscribe