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給候任特首的公開信-香港房地產可以有不同看法嗎?


【撰文:黃鎮忠】

房屋的基本觀念

在香港,長期以來,房屋基本上被視作商品多於生活必需品。香港是一個自由外向型經濟體,外來因素的影響對本地巿場有著不能避免的關係。因此商品價格的升降並非單純本土需求與供應之間的問題,而是包函著本地及外圍投資者的經濟實力和對該商品升值潛力的期許。若然無論是政府或市民,對於擁有的物業房産都在意識上期望它不斷升值,甚至升得愈高愈好,結果是無論樓價如何高企,大家很快就會合理地接受並期待著下一個升浪!

當社會,包括政府官員,普遍只是將房屋視之為一種商品,除非本土或環球經濟出現嚴重問題,它只會無可避免地被炒升,然而這對於一些經濟能力較弱及只希望把它視為必需品的市民,就變成沒有選擇的空間。近期連續出現天價地皮,新高樓價,及不斷「創新」的納米樓,都是與此不無關係!

現行房屋政策

本港的房屋供應有兩個來源:私人市場及公營房屋。而公營房屋則分別包含:公屋、居屋、夾屋、綠置居等等看似繁多種類,但最大問題是這些房屋經補地價後,便可在市場自由買賣,終究都等同了私人市場的房屋:自由炒賣。

人口分佈

根據統計處資料2016年全港有740萭人,共有大約270萬個家庭。其中居住於私人房屋的大約是150萬戶,屬於自置私人房屋的大約有98萬戶,租住私人房屋的大約有52萬戶;居於公營房屋的有120萬個家庭,當中自置公營房屋的約有40萬戶,而租住公營房屋的大約80萬戶。這個顯示全港已經落成的住宅房屋是由約138萬人(假設每個單位由一名人士登記)持有,也表示這群人相當部分是擁有多於一個物業。同時有約130萬戶基於各種原因是無樓一族。諷刺的是這群人「被形容」為剛性需求的來源,從而支持樓價繼續上升!

樓價變化

雖則政府實施「辣招」,然而,賣地價格及樓宇價格卻不斷創新高。按立法會2016年11月的「香港家庭面對的財務挑戰」中可見本地樓價較2005年已上升了223%。而按統計處資料這段時間的累積通貨膨脹則是30.7%。

薪資變化

過去三十年本港的薪資增幅向個別行業傾斜,如金融、地產等,然而低下階層及大部分大學畢業生的起薪點的增幅只維持低增長,與整體的增幅則有明顯差距。根據立法會2016年6月的「人力調整為香港帶來的挑戰」可見,大學畢業生的薪資中位數只是1.47萬元。這些増幅莫説要追貼樓價升幅,連通賬增長也有困難。

堅尼系數

這個薪資的變化也正正反映在堅尼系數的數字上。堅尼系數由1971年的0.430上升至2011年的0.537,明顯地貧富差距正在拉闊中。也就是貧富懸殊在不斷加深,低下階層要脫離貧窮會更困難!但其實,無論你是貧或富,正常情況下都是需要有一個居所。

基本現象反映

從上述數字可見低下階層,甚至個別中產人士,生活都會越見困難。要脫離現況絕對不容易!要成功改善居住環境自置物業更是如夢一場。長期活在沒有改善空間機會的環境下,中下階層和年青人自然對未來漸失期望更不可能生活得快樂。這亦可從最近發表的快樂城市報告中香港之排名便可見一斑。也是社會積怨的其中一個因素。

有沒有可調較的政策

要令更多香港市民活得快樂些,是否可以給予我們多些安穏的感覺(這裡不考慮政治因素只以民生為出發點)?相信調整現行的房屋政策會是一個選擇。

當大家只視房屋為商品,甚至以追求此商品升值為目的,試想又有誰期望這商品的價格不高升?但是如前文所述樓價的升值速度相比大學畢業生的薪資中位數之巨大落差,便可以想像這群大學生又如何可以沒有怨言?所以,作為一個政府若以民生為主要的目標策略,應可嘗試帶領市民重新認識房屋的價值-「生活必需品」。

因為香港是一個奉行資本主義的自由經濟體,不應該改變私營物業市場自由買賣,但可以改變公營房屋政策:出租式的公屋不變,但要停止出售此類房屋以保留分配這類房屋與經濟能力相對低的市民,及維持這政策的一致性。更改出售公營房屋的細則,如居屋、綠置居等 - 只以沒有自置房屋的永久性香港居民家庭,即所謂的「首置」為銷售對象。終極目標是讓較低收入的本地市民擁有購置安居之所的機會。

由於是以安居為目標而非期待資產增值,所以定價是以建築成本加行政管理費用為標準而非按市場價格。但是這些房屋他日若要出售只可以售回給政府或其代理人,不能在市場自由轉讓,再由政府或其代理人售與沒有物業的香港永久性居民家庭。政府回購物業時可以該物業對上一次的買賣價,配以由對上一次成交日起至今次再成交日的累計通賬率為計算基礎。好處是可相對地把這類房屋的價格保持一定程度的穩定性,同時物業擁有人也可得到一定程度的資產價值保障,不至於被通賬蠶食資產。

總結

把私營和公營物業市場切割,可保持私營房屋按市場需求自由流動外,更可為只期望有安居之所的市民提供一個選擇。同時也可減輕國際或本地經濟變化對房地產帶來的震盪。

透過這樣的價值觀的改變,希望可讓市民可以用較便宜的價格去實現可以安居的夢想,不用為居所而負上重重的樓房債務,彷彿要長時間為房產而工作!倘若市民接受了這個價值觀的改變並成功得到安居之所,從而可更安心的去追尋自己的理想。不再是只為居所而勞碌,只為追求利益而營役。這類型房屋可以用一個關愛社區的榜式來設計,如設有由非牟利組織營運的幼兒中心、安老院舎及醫療中心等,藉此構建一個互助友愛的社區。

由減輕因居住而帶來的生活壓力開始,深信這樣可以提升市民更多更好的創新思維,將更有利於社會的持續發展,也可以體現「成年人可以安居樂業,老年人可以安享晚年」!

作者簡介:微企小老闆,之前是從事會計及行政管理工作多年。


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