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用懷疑角度看法團財務報告


【撰文:香港會計手足工會主席吳浩謙】

眾新聞的讀者,大家好,我是香港會計手足工會主席吳浩謙,好榮幸得到眾新聞的邀請,在「專業和你傾」與大家分享會計議題和見聞。牛年剛到,先祝大家好人一世平安、身體健康。 

近日我落區提供義務會計諮詢服務時,發現未必所有業主認識自己享有的權利,其中包括與業主立案法團(「法團」)財務相關的權利,不知道如何入手。所以今次我想向大家淺談這方面的問題。

業主立案法團的成立和運作是根據《建築物管理條例》提供法律綱領。

業主如何了解法團財務狀況?

根據《建築物管理條例》(第344章),業主可以通過下列途徑了解法團財務狀況: 

  1. 出席法團的周年大會,因為財務報表須在會上提交以供省覽;如有關的建築物有多於50個單位,財務報表須經審核並連同會計師報告一同提交;
  2. 查閱司庫在建築物的顯眼處展示最少七天、每三個月擬備一次的收支概算表的副本;
  3. 向法庭提出申請,或集合不少於5%的業主向管理委員會提出要求,以查閱帳簿或帳項紀錄所提述的單據、發票、憑單、收據及其他文件;
  4. 書面向法團索取財務報表、會計師報告(如適用)、收支概算表或財政預算的副本(須繳交複印費)。

身為業主應該如何解讀以上的財務文件呢?是否一定需要會計知識才可以分析法團財務有沒有問題?

安裝吊扇高達二千元有沒古怪?圖片由作者提供

憑常理發現不合理

可能你會以為,欠缺會計知識的話,即使取得法團的財務文件也沒有用。其實,擁有專業的會計知識當然有很大幫助,可是即使沒有,也可以憑常情常理發現不合理、值得懷疑及追查的地方。 

最基本大家可以由法團的財務報表看起。財務報表主要由資產負債表(Balance Sheet)和收支表(Income and Expenditure Account)組成。資產負債表列出法團持有的資產(例如銀行現金和未收到的管理費)和負債(例如未支付的薪酬和未支付的電費);收支表則列出法團的收入(例如管理費收入和銀行利息收入)和支出(例如管理員薪酬、大廈維修費用和電費)。一般從收支表中容易找到問題,特別是大廈維修費用、文具費用和雜項費用這幾個項目。例如我曾經接觸的個案中,法團報告聘請工人安裝吊扇費用達二千元以上,費用偏高(一般吊扇安裝費用約二百元),相信你也會覺得不合理和有問題。

業主就算欠缺會計知識也要看法團的財務報表。圖片由作者提供

核數師查核財務情況

核數師以第三方的身份,運用專業知識及判斷去查核法團的財務情況,在會計師報告中滙報其發現及結論。如果核數師發現重大財務問題(例如錯漏、欺詐),更須在報告中闡述。 

根據現時的《建築物管理條例》,對於不多於50個單位的建築物而成立的法團,並無硬性規定須聘請會計師審計財務報表。由於法團的財務牽涉整幢大廈業主的利益,我認為必須修訂現行法例,對於不多於50個單位的建築物,除非得到過半數的業主同意,否則必須聘請會計師審計法團的財務報表,以保障業主的權益。 

希望上述的講解對大家有幫助。如果各位讀者對上文有任何問題,或者遇到其他會計上的疑難,可以在文章下留言,我們定必盡力解答。 

作者簡介:吳浩謙,香港會計手足工會主席,曾於Big 4 打滾。鐘意會計核數鐘意到傻,希望用到自己知識幫到更多人。


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