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【法團攻防戰‧2】曉麗苑法團改選 「傻」委員的堅持 主席:有人肯付出,街坊話傻得可愛


換走舊法團,新法團上場,大廈管理是否就可以一勞永逸?

觀塘曉麗苑的業主立案法團,今年一月舉行業主大會改選,現任法團撃敗了連任14年的前主席兼建制派前區議員蘇麗珍,居民期望新法團可以一洗過往屋苑不透明、管理欠佳的頹風。

街坊會覺得,原來真係有人肯付出嘅,然後去為你自己個家園出一分力,可能就因為咁樣而感染到身邊嘅街坊,唔係因為我哋有咁嘅能力,只係覺得我哋傻得可愛。

住在曉麗苑11年、現任法團主席李志輝自認,新一班法團委員都是「傻」的,除了主張屋苑財政要公開透明,更帶著一股傻勁,為屋苑張羅,成功感染到一眾街坊,令屋苑參與程度提高。而且,法團委員與管理公司相輔相成,令屋苑氣氛煥然一新,「舊時管理處係死氣沉沉,或者係成日畀人打電話嚟投訴,依家明顯氣氛改善好多。」

上任大半年,法團做過什麼?反應如何?他們上任後,又察覺屋苑管理有什麼問題?

走入觀塘曉麗苑,就會見到「曉麗法團和你傾」,顯眼地貼在行人通道上。

這班「傻」委員對屋苑的關心,要將時間回帶到2019年,李志輝開始留意自己的家園,源於一件小事:他見到大廈保安員聲稱要去洗手間,竟然張貼大門密碼在玻璃門上,他直斥做法荒謬,於是加入曉麗苑的網上群組,希望持續監察屋苑管理,「我希望為曉麗苑街坊做到一啲嘢。」

曉麗苑不少街坊都不滿舊法團表現,例如去年多次停食水、咸水,遲遲未有正視問題,於是李志輝聯同志同道合的業主,去年正式成立曉麗苑關注組,有意挑戰舊法團地位。直到去年4月,關注組收集了超過10%業主簽名,要求召開特別業主大會,重選法團,但前主席蘇麗珍多次拖廷,未有依例召開會議。李志輝等人決定入稟土地審裁處,最終舊法團被裁定須於去年12月27日前要召開會議。

當時正爆發第4波疫情,蘇麗珍以收到食物及衞生局訊息為由,指「法團會議是不適宜在這階段召開」,再次延後大會至今年1月底舉行。結果在今年1月31日,大會即使搬到去九龍灣國際展貿中心舉行,仍有超過3000多名業主親身出席,以曉麗苑八幢大廈共有4846户來說,出席率近七成,最終以過半票數通過重選,新法團委員在沒有競爭下自動當選。

曉麗苑法團今年1月31日舉行業主大會改選,最終以過半票數通過重選,包括李志輝在內的新法團委員,在沒有競爭下自動當選。

當選後,舊法團管理問題才逐一浮現。

李志輝今年2月上任後,毅然辭去了工作,停工大約兩個月,正好有時間細閱以往的會議紀錄,發現舊法團管理不善之處。「我差唔多日日走落管理處,睇返管理處的文件,先發覺前法團好多監管不力嘅嘢。」

他舉例如停用食水、咸水頻頻發生,從過往會議紀錄中都能夠一一反映,「每座大廈都有兩臺食水泵、兩台咸水泵,但原來有些座數得返一臺。」、「你諗下個啲泵係停咗一段比較長時間,可能一、兩年」、「我只係得出一個結論,(舊法團)為咗慳錢,乜都唔做。」

李志輝又引述管理處說,曾提議過法團一次過更換所有外牆喉管,價格會較相宜,估計花大約百多萬,「但佢哋(舊法團)就唔做,邊條爆就換邊條。」「你使萬八蚊(逐條換),同你使百幾萬(全部換),感覺係使好少錢,但最後係得不償失,因為屋苑老化到某時候,有啲嘢係需要做,可能你將來俾嘅錢係更加高昂。」  

如果你屋苑係一個熔熔爛爛嘅屋苑,你整體樓價都會差......有啲錢係需要使就使,唔係儲落銀包永遠唔使。

正因為舊法團的「理財哲學」,新法團一上場就遇到財務危機,李志輝表示,舊法團卸任前,以管理處戶口有400多萬盈餘為由,加上保就業計劃津貼的100多萬,於是議決通過了免收兩個月管理費,作為改選前的招徠,並將「盈餘」調回法團戶口。因此管理公司僅剩50萬元資金,而因為法團換人後,銀行需時更改簽署人才可以提款過數,故當時的資金根本不足以應付管理處運作,屋苑或面臨管理停頓的風險。

李志輝慶幸,法團與管理公司溝通協商後,管理公司願意先墊支一筆款項,及後由法團完成轉名手續才歸還。他續稱,舊法團曾聲稱有三千多萬盈餘,卻隱瞞欠款,「原來仲有幾百萬數未找,根本有好多單未簽上去」,「由三千幾萬,加上無收入的兩個月,足足無咗一千八百、九百萬,依家可動用係千四、五萬元。」李志輝認為,問題反映出舊法團的透明度極低,有意「隱惡揚善」,與管理處亦缺乏溝通。

新法團唯一可以做的就是開誠佈公,以釋除街坊疑慮,「一個開明、健康、透明高的法團,係唔會驚任何人去challenge」,每當召開管委會會議,他們會在Facebook作同步直播,例如早前有街坊質疑法團未有就園藝工程合約招標,李志輝就透過直播解釋招標過程趕急,未能及時詳細向街坊交代細節,並在會上逐一交代出標、收標時間、標書報價。

李志輝明白到,若果法團不公開透明的話,要與管理公司從中合謀獲利,實際上是易如反掌,「你最緊要唔透明咪得,你搵邊間(公司)鬼知啊?你會唔會樣樣嘢都白紙黑字寫哂出來,一個月有成二、三十單搭棚,你唔會二、三十單報哂出來,你要打聾通真係好易。」

以曉麗苑為例,過往舊法團管理下,20萬元以上的開支才需要公開招標,2萬元以下的開支,如搭棚等小型工程,則毋須經管委會通過,若法團委託相熟親友持有的工程公司接標,街坊或無從得知,變相大大增加私相授受的可能性。不過,新法團上任為了整頓歪風,已經修改規定為5000元以上的開支,管理公司須就此知會法團並獲得批准才可動用。

李志輝今年2月上任後,毅然辭去了工作,停工大約兩個月,有時間追查過往的會議紀錄,發現到舊法團管理問題。

法團委員有運用屋苑財政的權力,變相也應該有義務,李志輝反指,現行規管法團的《建築物管理條例》卻是「有準則,沒罰則」,「有啲人唔跟例之下,就覺得可以大哂,但唔跟咪就係問題」、「原來我哋研究完之後發現,(條例)非常之寬鬆,甚至乎無罰則咁樣。」

條例中有關「法團會議及其程序」的部分,訂明管理委員會在甚麼情況,須召開業主大會,但條例卻沒有訂明違反該部分的罰則。李志輝記得,去年法團前主席蘇麗珍遲遲不召開業主大會,他向監管《條例》的民政局查詢,獲回覆說:「如果你哋無辦法,都係要入去土審(土地審裁處)啦。」結果,一眾小業主要鬧上法庭,興訟長達數個月。李志輝認同《條例》要增加罰則,「我情願規管嚴啲,等你唔好行差踏差囉」、「你跟咪得,你唔跟又要霸住來做。」

訪問當日,有街坊(右)將家中用不著的文具捐贈予法團,李志輝說:「以前他們不會去想,這些東西法團的人合不合用。」

李志輝和其他法團委員本身都有工作,要用工餘時間花心力了解屋苑問題,也要開會和籌備活動,以至更新社交平台資訊。8月中旬,觀塘曉麗苑的業主立案法團在屋苑地下的活動室,舉辦了兩場親子活動,另一邊廂,法團又為居民安排拍攝證件相。

有曉麗苑街坊,帶同兒子來參加活動,雀躍道:「(新法團)會為居民多些設想,多咗親子活動,多啲照顧老人家,其實呢啲(活動)以前輪不到我們,以前俾咗會費,先可以享受到曉麗苑嘅嘢」、「起碼他們舉辦活動用咗幾多錢,會喺Facebook登出來,以前就它(法團)鍾意登就登,唔喜歡登就唔登。」

記者從曉麗苑法團的社交平台上,可以翻查過去半年屋苑舉辦過的活動、活動預算、開支明細和財政狀況等資料,法團主席李志輝確信,這些「公開透明」,正正是現任法團的宗旨。

在曉麗苑法團的社交平台,除了翻查屋苑開支明細和財政狀況,也見到各式各樣的活動海報。

現時《條例》訂明法團委員可領取津貼,超過500戶單位的大廈或屋苑,如曉麗苑,委員最多可申領每月1200元,李志輝就指出,管理法團事務要花心力和時間,條例應與時並進,修訂增加委員的津貼,「1000戶樓下嘅你咪收$3000,1000至3000戶,你咪收$6000,再大啲嘅,Maximum上限就$10000,我覺得合理喎」、「如果主席工作真係咁繁重,係要處理咁多嘢,人哋義工咋喎,咁點解唔俾返多啲?」但曉麗苑現任全體法團委員,均沒有申領有關津貼。

李志輝認為,在後區議員時代,法團更要兼顧部分區議員做開的工作,例如曉麗苑會聯絡不同非牟利進駐屋苑辦活動,他亦計劃找來不同年齡的導師,開興趣班、辦講座等,「好處係聯絡一啲街坊,令到屋苑氣氛唔同」、「我另外一個諗法,就係有關法團的傳承工作。」

有時就係需要點樣去教育,或訓練比佢哋業主去參與,點樣成為一個委員,點樣同管理公司溝通,點樣做好磨合工作......唔係法團主席永遠就係我,唔會嘅。

他預視到,日後必然會遇到法團交接的問題,故打算聯絡其他屋苑法團,舉辦法團心得之類的分享會,期望日積月累增加居民對屋苑的歸屬感。「我自問我哋曉麗苑係幸運嘅,我搵到一班真係好好嘅團隊去管理曉麗苑,亦都因為咁樣,而管理公司睇到我哋做嘅嘢,佢哋亦都相對非常合作」。

曉麗苑與發生失款事件的彩明苑,同樣由佳定物管管理公司管理,失款事件的細節仍有待調查,但曉麗苑法團得知事件後,隨即公開交代帳目,管理公司亦配合,日後在內部核數方面會更加嚴謹。李志輝認為,彩明苑失款事件,對全港業主都是一個警號,「好似彩明苑,我辛辛苦苦交咗(管理費)咁多年,原來一朝就無咗,仲會揹到一身債,為咩先?」

他續說,先不論屋苑會否出現嚴重財政問題,但小至屋苑管理問題,業主都應該重視,以及有監察的義務,「你係咪想返來一個禮拜無3、4次水,或者有啲𨋢就成日都停,又或者的管理員真係唔知佢做乜嘅,有啲賊入曬嚟,你係咪願意咁樣?」

「我唔係話每一個業主都需要高度去關心,問題係當你自己權益,因為有啲舊法團蠶食你利益,你應該企出嚟捍衛番你自己嘅權益。」

現行法例如何規管法團和物業管理公司?小業主可以如何監察自己所住的大廈法團或管理公司?

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