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規劃霸權


最近筆者與地產發展界的朋友聊天,聽到一個新的名詞「規劃霸權」 ,於是便細心聆聽,了解一下這是甚麼一回事。朋友說,地產商在發展一塊土地的時候,也有其難處,所以絕不要怪他們必須賺到盡。我這些地產霸權底下受影響的人,當然立即反駁。

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然後,他慢慢跟我解釋,其實地產商從購買一塊土地,到在土地上興建房屋,在香港隨時是十年八載的漫長過程。苦候多時的主因,非關技術,非關金融,而是生產過程中要過五關斬六將,務求得到規劃署、地政署、發展局等政府部門的配合。提出申請,等待批核,再加上在部門之間來回往復,發展地產專案自然成了一個「等待遊戲」,就是鬥長命。有能力等待的,就能夠成為霸者。

他續說,造就規劃霸權的一方就是因為政府的官僚主義,因為政府官員跟大家一樣,都只是打份工而已,多做多錯,少做少錯。他又引了一個例子出來解釋,為甚麼那些能夠起丁屋的圍村人會情願冒犯法風險,出售丁權給發展商。就是因為沒有能力玩這個「等待遊戲」!

就算簡單地建一橦三層高的丁屋,根據慣例,當區民政事務專員只會在所有持份者同意下,才發出同意書准許出售。只要有一個持份者反對或未有表態,民政專員都不會插手,只能讓僵局維持下去。當然還未計算與不同政府部門周旋的時間,建一橦村屋隨時花費你十年八載,等不到的人,情願把丁權出售就算了。

假設政府以外的人追求私利的同時,我們不能把政府以內的人當成只為公眾利益的另一「物種」。人因為自私自利導致市場失效,於是要靠政府干預糾正錯誤,負責執行的官僚也是人,同樣會自私自利,只是面對的局限不同,追求目標的手段因而有所分別而已。政客和官僚也是人,我們不能把他們浪漫化,想像成大公無私、一心只為服務社會大眾的聖人。地產商固然想賺到盡,官僚何嘗不想升官發財?

其實極高門檻只為配合官僚工作,把他們因做錯事要負上責任的機會減到最低。土地能否成功賣出,與官僚升遷無關,但錯賣土地遭到持份者投訴,卻隨時送上大好仕途。去年的《施政報告》有這樣一段:「全力覓地造地的同時,我們也要加快土地發展程式,因為政策不協調、審批繁複冗長,直接拖慢『生地』變『熟地』和住宅落成速度。」但是,官僚自保屬人之常情,只是這個制度上的關卡所形成的「規劃霸權」,對香港整體社會卻造成沉重代價。

聽完這位朋友的分享後,我開始了解到香港的樓價一直只升不跌的原因了。