眾新聞 Logo
眾新聞 CitizenNews
眾聞

英倫銀行加息0.15% 料對按揭還款即時影響有限


英倫銀行指通脹壓力持續,明年4月或見6%的30年高位。美聯社

英倫銀行周四把基準利率由歷史最低位的0.1%調高至0.25%,是英國3年多以來首次加息,也是七大國集團(G7)中率先抽緊銀根的成員。英國上月通脹達5.1%,創10年新高,但英倫銀行估計高處未算高,當地物價未來幾個月還有上漲壓力,料明年4月會邁向30年來首見的6%,因此有必要加息調控。對於不少準備或已經移民的香港人來說,他們最關心的可能是加息對當地樓市的影響。 

近年英國置業人士多採用定息按揭產品,加息對他們即時影響有限。美聯社

英國《衛報》舉了當地滙豐(HSBC)樓按的例子,解釋今次加息可能對供樓帶來的影響。目前,HSBC承做住宅按揭的標準浮動利率(standard variable rate)為3.59%,若把央行加息全部轉嫁供樓人,利率會調升至3.74%,以一份15萬鎊按揭分20年攤還計算,每月供款將增加11.66鎊,數額不多。不過,報道認為近年置業的人士,大多毋須為今次央行加息而額外供款。 

事關近幾年的超低息環境下,英國流行定息按揭。自2019年起,96%的新做樓按都是採用鎖息計劃,加息不會對他們帶來即時的影響。至於港人買家,由於喜歡(或被迫)「一炮過」付款,息口走勢對他們來講,基本無直接關係,但置業人士始終最怕是上車後,樓價即告回落,尤其是踏入加息周期,當然要小心為上。 

雖然沒有魔法水晶球可以預測樓價走勢,但從一些基本因素,或可推敲一二,租金是其中之一。英國住宅代理Hamptons日前發表了最新的租值統計,全英上月平均租金按年升了7.9%,是自2013年有紀錄以來最強勁的11月升幅。若從2020年1月新冠肺炎疫情大爆發計算到今年11月底,全英平均租金更升了12.4%,為同期樓價上漲的推手之一,當中以英格蘭西南部地區表現最好(↑23.5%),從前最搶手的倫敦核心地區反而是唯一倒退的區域(↓11.6%)。 

倫敦核心區的住宅租金在疫情期間跑輸大市。圖表來源:英國住宅代理Hamptons

若然過去22個月的疫情期間,在英格蘭西南部只租不買的話,現在每月平均租金便要比疫情爆發前多付195鎊;相反,期間由於多次封城及在家工作關係,倫敦核心地段的住宅租金,每月平均減少了305鎊。不過,Hamptons指出,隨者商業活動陸續恢復和留學生歸來,倫敦核心區的租金也呈現轉勢,扭轉了連續21個月的跌勢,上月迎來3.9%的按年增長。 

全英平均租金過去一年升了7.9%,自2020年初起更升了12.4%。美聯社

Hamptons的結論認為,雖然租金在過去一年已漲了不少,但預期明年租盤盤源無法大幅增加下,相信租金明年還會有2.2%的升幅。其中,倫敦核心區的租金可望在年中重返疫情前的家鄉,全年甚至有機會再次跑贏倫敦外圍。