眾新聞 Logo
眾新聞 CitizenNews
眾聞

消委會比較發展商按揭計劃 須多付數百萬元利息


 

 

消費者委員會比較69個來自17間銀行的住宅及車位按揭計劃,發現不同計劃收取的利息相差甚遠,部分銀行更設不同的手續費。消委會又發現,有發展商會提出較高成數、不受金管局規管的按揭計劃,但相比一般銀行按揭計劃,準買家卻要多付高達數百萬元的利息,提醒消費者要審慎作選擇。

消委會上月向本地21間銀行查詢有關住宅及車位按揭貸款的資料,最後得到17間銀行回覆、共69個按揭計劃,當中包括:香港銀行同業拆息按揭(H按)、最優惠利率按揭(P按)、按揭保險計劃、居屋、公屋及車位等不同類型的按揭,利率是主要考慮因素,會直接影響準買家日後的供款額。

消委會分別以今年8月22日的銀行同業拆息(H)及最優惠利率(P)計算,了解H按及P按計劃的分別,發現當日H按的實際利率由1.79厘至2.32厘不等,P按則由2.15厘至2.25厘。假如貸款人購買一層價值500萬元的物業,按揭成數為60%、即借款300萬元,供款20年。

假設供款期内H及P利率維持不變的情況下,若按兩者之間的最高及最低利率計算,還款額將有以下分別:

最低利率:1.79厘(出現在H按)每月還款額為14,900元,全期利息總開支約57萬元
最高利率:2.32厘(出現在H按)每月還款額為15,600元,全期利息總開支約75萬元
兩者相差:近20萬元

消委會表示,從上述例子可見,最低及最高的利率看似相差甚少,但由於貸款金額較大,而且貸款年期較長,最後的總利息開支會有明顯差別,提醒消費者揀選按揭計劃時,需作審慎比較。

坊間不同的按揭計劃,利率有很大差異。資料圖片

消委會亦發現,有發展商提出高成數的按揭計劃。由於這類按揭計劃不受金管局規管,故計劃可向準買家借出超過金管局規定的按揭成數,減少他們支付首期的金額,並提供多種「優惠」吸引未能成功向銀行申請按揭的準買家。不過,消委會表示,這類按揭計劃的利率,往往比銀行的按揭計劃高出1倍或以上,導致最終要繳付大額利息。

消委會以一個售價848萬元的單位為例:

銀行按揭計劃:根據金管局指引,最多只能貸款500萬(60%按揭成數),買家須支付348萬元的首期。假如以P-2.75%的利率計算,供款25年,每月供款約21,000元,全期總利息支出約154萬元

發展商按揭計劃:可貸款678萬元(80%按揭成數),首期可驟減逾半(較銀行按揭少付178萬元的首期,只需支付170萬元),稱提供首3年只供利息,但利率以P+1%計算。供款25年,總利息開支高達667萬元,比銀行按揭計劃多付超過500萬元利息,首3年每月供款約33,000元,其後22年每月供款46,000元,是銀行按揭每月供款的1倍多。

消委會提醒,假如消費者因未有足夠積蓄支付首期,而選擇這類按揭計劃,應慎重考慮未來的還款能力、最終利息的支出,以及比較其他按揭計劃。消委會指,假如資金不足以支付物業四成首期,消費者可選擇由香港按揭證券有限公司,或由其他保險公司提供的按揭保險,不過買家需留意申請限制,如要按揭成數達九成,樓價必須低於400萬元、申請人是首次置業、固定受薪及以私人名義持有該物業並用作自住,而供款比例須低於入息的45%。

消委會提醒消費者選擇按揭計劃,應考慮個人的還款承擔能力及現金流。資料圖片

消委會指,17間銀行中,有16間提供貸款額1%至1.6%的現金回贈,但提醒消費者留意,如回贈金額高於貸款額的1%,金管局規定,相關現金回贈須於總貸款額中扣除,即準買家所獲得貸款額會減少。另外,銀行一般只會在按揭手續完成後才會發放現金回贈,如在特定期限內提早還款,或須退回部分甚至全部的現金回贈。

消委會又提醒,銀行會收取不同形式的手續費:


按揭手續費

17間銀行中,有3間會收取手續費
其中2間以貸款額0.25%及0.5%計算,1間則以定額收取1,000元至2,000元

提早還款額手續費

幾乎所有銀行都會就提早還款收取手續費
其中4間會對還款期内每次提早還款額定額收取500元至1,000元
其餘銀行會在供款首4年,就提早還款收取原貸款額或提早還款金額的0.5%至3%作手續費,部分更設最低收費

消委會又指,坊間有不少中介人服務,聲稱為顧客提供免費按揭中介服務,不過往往巧立名目,向顧客收取不同形式的費用,甚至拿取顧客的個人資料,呼籲消費者要小心,又建議消費者可善用銀行提供的網上按揭計算機,以及免費按揭預先評核服務,評估自己的還款能力及獲批按揭的機會。




請加入成為眾新聞的月費訂戶,長期支持我們的工作。所有訂戶都可以收到我們的「每周時事」通訊 。

月費訂戶網址:hkcnews.com/aboutus/#subscribe