眾新聞 - 為何香港人總是不能安居

【撰文：黎永鋒】
作者為建築師

香港過去50年樓價升超過100倍，「儲錢買樓」成為好多香港家庭的「家訓」，子女被教育成只有「買樓」這一個單一目標。若有任何子女希望追逐自己夢想而放棄打份「銀行工」即馬上被視為不孝。「上車」二字經常被用作市場推廣，一般出自地產經紀或財經報導的口中，喻意「若你上不到這班賺大錢的經濟列車，你便走寶了！」經紀們把「上車」說得那麼動聽，說穿了「上車」正是「接貨」的意思，車上的人要「落車」兌換成現金，自己就要有人接貨上車。無人知列車要通往什麼地方，只知度趕得及落車便是王道。

「你住的地方在建築設計上有什麼令你心動要買下這個單位？」業主們大多說不出，因為他們買樓只看升值潛力。

2016年樓價已經到達家庭入息中位數的18倍，寓意一個家庭不吃不喝18年才有望上車。涼薄的官會叫大家不要心頭太高，癩蛤蟆不要想著置業，安安份份住劏房，刻苦一點，找回港人「引以為傲」的獅子山精神。甚至社會上的五六十後都會指罵年輕人不上進，這班人卻從來不看負擔比率數字。過去50年買樓置富的時代完結了，對上兩代人卻從未嘗過「安居」的滋味，因為他們這麼多年來都只能說是窩藏在一個「投資產品」當中過活。

政府「食水」極深
與地產商看齊

一個單位，樓價的大約40%來自政府收取的地價，約40%來自地產商的利潤，只有20%才是建築成本。以一個6百呎單位為例，建築成本只需一百餘萬，分十五年還款，月供6千。

為何政府要這樣刻薄自己人民的居住權？這個惡夢的開始源於英國殖民政府對香港採取的高地價政策，將本來屬於人民的土地資源搶奪，再以超高價賣給人民。我們尚且可以將殖民政府的政策視為一重略奪行為，但更離譜的是，現時所謂「港人治港」的特區政府繼續沿用高地價政策之餘，所有賣地收入卻沒有一分一毫投放於民生開支。

樓價貴，租金上升，居屋價格亦跟隨市場上升，輪候公屋平均年期為4.7年，香港人還有甚麼可負擔的選擇？

成本價房屋

要尋求真正的安居樂業，就要折把居住和投資脫鈎。有沒有想過於香港付出成本價就可以擁有優質建築設計的居住空間？「合作社房屋」就是出路。一個不能炒賣住宅空間，由市民自組合作社，向政府申請土地，自己聘請建築師設計合乎他們理想的建築。

任何向政府申請豁免地價而興建的「合作社房屋」均不能轉讓。合作社成員享有終身使用權但沒有業權，當償還銀行貸款後，會員只須每月交屋苑基本營運開支。由於沒有業權可供轉讓，並不存在有人能用成本價起樓但以市價賣出獲利，因此「買磚頭保值」這些荒謬理論並不適用於「合作社房屋」。

參考德國例子，一個超過一百個單位的合作社房屋建築群大約要4至5年時間完成，屋苑內有小事務都要透過全民投票決定，當然不少得就是頻密的居民會議去維繫合作社的運作。外國的合作社大多由擁有共同理念的人組成，在香港，要跟隨這個方向成立合作社或者未成氣候。

因此，筆者建議「成本價房屋」（不是林鄭那個首置樓）將會是最貼近香港模式的合作社房屋。合作社的組成只需要同意房屋不能炒賣轉讓便可成立，而不需過多的崇高理念支持。好讓香港第一座民間自發的「成本價房屋」落成後，我們再一步步走向民主共住的理想生活。以市區啟德為例，一個住宅項目大約有400個單位，我們便要找400個認同「樓不是炒賣工具」的人，便可以成本價興建一棟成本價房屋。如何協調400伙人將會是對建築師的一個重大挑戰。