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立體規劃


 

【撰文:姚松炎】

香港現時的城市規劃仍然停留在二維的平面空間上,大家如果到香港城市規劃委員會的網站去瀏覽全港的法定分區計劃大綱圖,都會發現現時的圖則都只有平面圖,以不同顏色表示土地規劃用途,但除了高度限制以數字顯示外,其他有關立體三維的資料或數據均沒有提供,但實際上在附件和解釋文件內卻有大量有關立體三維的規劃限制,包括樓宇間距限制和基座與其上面大廈的不同規劃參數等。換言之,香港的第三維城市規劃規定是以純文字版來作出規範,並未能以圖像表達。

政府現時提供的城市規劃圖,都是這類平面圖。

然而,當規劃以平面為準則,很多立體規劃的設計和概念便會容易被忽略,而且在諮詢時市民和城規會委員亦難以透過文字想像到修改分區規劃大綱圖內容對整體環境的立體影響,容易做錯決定。

有關立體規劃與平面規劃對評估發展價值的影響,我曾與三位學者在2006年發表過有關地價估值偏差因素的文章[1],其中提到發展商在決定投地價格時會根據立體三維的設計所推算出來的剩餘地價,包括不同景觀樓層有不同市場價值等,但一般估價師卻多會根據平面的地盤面積和法定最高可發展樓面面積作為地價估算的基礎,往往忽略了立體的設計對地價的影響,因而往往造成評估地價時與真實投地價出現的系統性差異。

我們從過去十年109次賣地結果及其343項相關的地價評估數據資料中發現,估價比實際價格出現統計學有效的8%系統性偏低。但由於專業人士需要客觀持平,不應假設某一項設計作為估價標準,因此系統性價差恆常合理地出現。

過往如果在價格評估中計算立體三維的設計參數,所花的人力物力將會大增,因此只有有意投地的發展商願意多花精力去發掘這些地盤資訊,一般估價師在平常的估價程序也沒有資源分析相關的立體三維數據對地價的影響。

某些地方的GOOGLE MAP,已能提供立體的三維資料。網絡照片

然而,近年隨著網絡資訊快速發展,地理資訊系統已經成為差不多免費的公眾資訊,譬如GOOGLE MAP所提供的地圖,不但有平面資料,亦提供立體的建築物和街頭空間等三維資料。不過即使最先進的地理資訊系統也必須要有資料才能發揮功效,現時由於城市規劃委員會沒有提供未來規劃的立體地理電子資訊,因此所有地圖皆只有現時或過去的城市空間資料,沒有未來的城市立體空間資訊,對民間就評估城市未來的環境變化和發展潛力等分析造成困難。

最近由朱凱廸議員和我聯合舉辦的橫洲規劃設計比賽,冠軍得獎者之一的建築師楊友仁先生在其設計的「演化橫洲」中,就提出了這項重要的立體分區規劃大綱切面圖(Outline Zoning Sections, OZS)的政策改善建議,補足現時的平面分區規劃大綱圖(Outline Zoning Plans, OZP)的不足。他的設計有一大特色,就是把住宅部份以平台設計形式,把車路放在平台下面,令人車分隔,可改善空氣和行人安全。

冠軍得獎團隊設計的「演化橫洲」把住宅部份以平台設計形式,把車路放在平台下面。照片由筆者提供

但這些以分層規劃不同用途的設計,均必須透過立體三維的規劃圖則方可清楚顯示規劃的狀況和效果,而不可單以文字交代規劃的立體要求。

今次舉辦的規劃設計比賽,不但為橫洲的規劃設計帶來很多有建設性的規劃概念,對我們向運房局局長商討橫洲發展三贏方案亦有幫助;更令人喜出望外的是,今次比賽能為香港的整體規劃政策提出改善方案,別具意義。

由於城市規劃的分區計劃大綱圖一般由規劃署人員負責,完全屬政府內部工作,公眾和專業人士難以了解規劃工序和規劃政策,遑論提出改善方法,今次比賽可算是香港民間首次舉辦的規劃設計比賽,打破了規劃概念只由政府部門一手包辦的由上而下作風,更加開啟了透過比賽來開展城市規劃的新方式,希望政府日後能夠採納規劃比賽作為城市規劃的程序,好比建築設計比賽一樣為城市規劃帶來更多姿多彩的新穎概念,為改善城市生活帶來更有效和多元的設計點子。

最後,如果城規會的分區計劃大綱圖可以好像GOOGLE MAP一樣提供立體圖像,把未來城市的規劃參數放入立體地圖資訊系統,不但對規劃諮詢帶來重大的資訊改善,更讓市民可以比較過去、現在和未來的城市規劃改變,對生活的影響,從而提出更好的規劃建議。我的「城市未來」團隊將會以港島的一個小區作為實踐,明年初在展覽會為大家介紹城市的未來立體規劃資訊呈現建議。

參考:[1] Yiu, C.Y., Tang, B.S., Chiang, Y.H. and Choy, L.H.T. (2006) Alternative Theories of Appraisal Bias, Journal of Real Estate Literature 14(3), 321-344Top of Form


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