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按揭文件無提及地庫 銀行可以告鄭若驊欺詐嗎?


 

新任律政司司長鄭若驊昨日(10日)第二度就僭建事件解畫,她堅稱「一直冇為意」入住10年的屯門大欖海詩別墅4號屋有違規構建物,她本人沒有在屋內、屋外作過改動。

不過,《蘋果日報》今早報道,鄭若驊在購買大宅後簽訂的銀行按揭文件及樓契,均列明獨立屋有「a Ground Floor, a First Floor, a Second Floor and a roof together with the garden and carport(地下、一樓、二樓及天台,連花園及車棚)」,但並沒有提及地庫,而兩份文件均由鄭若驊本人親自簽署。

眾新聞翻查土地註冊處文件,鄭若驊於2008年9月簽訂的買賣協議中,有兩處、先後以英文及中文提醒買方以現有狀況下購入物業,意味她知悉樓宇當時的狀況。依照鄭若驊最初的說法:「大家在報紙上看到關於我的屋的情況,其實在我買的時侯,情況已是這樣。」地庫應該在買入時已經存在,她本人亦理應知悉情況。那麼,身為資深大律師及土木工程師的鄭若驊,於2008年10月跟渣打銀行簽署按揭文件及樓契時,理應留意到文件對大宅的描述與實況不符。

如果鄭若驊申請按揭時明知地庫的存在,而向銀行隱瞞物業涉及僭建的情況,她要負上什麼法律責任?

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港大法律學院首席講師張達明接受眾新聞查詢時分析,單憑土地登記冊上的按揭文件所見,業主未有如實反映物業狀況,並不足以構成刑責。他解釋,業主申請按揭時,一般需向銀行呈交很多文件,而業主需要向銀行披露的內容,則視乎相關銀行的政策。如果銀行有明確要求業主要描述物業狀況,而業主一方呈交的資料與現實不符,便有機會構成欺詐。但如果銀行沒有相關要求,業主主動將物業狀況的描述寫在文件上,便不會構成欺詐。

張達明指,由於僭建物可以是「踢契」的理由,影響到銀行批出按揭貸款的風險,故負責該按揭申請的律師有責任提醒銀行相關物業有僭建物,否則銀行可以依據《盜竊罪條例》第16A條欺詐罪追究業主。一旦欺詐罪成,最高可處監禁14年。

《盜竊罪條例》第16A條
16A.欺詐罪
(1)如任何人藉作任何欺騙(不論所作欺騙是否唯一或主要誘因)並意圖詐騙而誘使另一人作出任何作為或有任何不作為,而導致 ——
(a)該另一人以外的任何人獲得利益;或
(b)該進行誘使的人以外的任何人蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利,
則該進行誘使的人即屬犯欺詐罪,一經循公訴程序定罪,可處監禁14年。
(2)為施行第(1)款,任何人如在進行欺騙時意圖藉所進行的欺騙(不論所進行的欺騙是否唯一或主要誘因)誘使另一人作出任何作為或有任何不作為,而因此會導致該款(a)及(b)段所提述的兩種後果或其中一種後果產生,則該人須被視為意圖詐騙。(3)為施行本條 ——
不利 (prejudice)指在經濟上或所有權上的任何損失,不論是暫時性的或是永久性的;
作為 (act)與不作為 (omission)分別包括一連串的作為與一連串的不作為;
利益 (benefit)指在經濟上或所有權上的任何獲益,不論是暫時性的或是永久性的;
欺騙 (deceit)指就事實或法律而以語言文字或行為作出的任何欺騙,包括與過去、現在或將來有關的欺騙,以及就進行欺騙的人或任何其他人的意圖而作出的欺騙,而在本定義中,行為指任何作為或不作為,欺騙則指蓄意或罔顧後果地作出的欺騙;
損失 (loss)包括未有取得可取得的東西而引致的損失,以及失去已有的東西而引致的損失;
獲益 (gain)包括藉保有已有的東西而獲益,以及藉取得未有的東西而獲益。
(4)本條並不影響或修改普通法中的串謀詐騙罪。
(由1999年第45號第3條增補)

 

鄭若驊2008年10月簽署的按揭文件列明海詩別墅4號屋有「a Ground Floor, a First Floor, a Second Floor and a roof together with the garden and carport(地下、一樓、二樓及天台,連花園及車棚)」,沒有提及地庫。按揭文件截圖
鄭若驊在按揭文件上的簽名。
鄭若驊2008年10月簽署的樓契同樣指海詩別墅4號屋有地下、一樓、二樓及天台,連花園及車棚,與按揭文件所用的字眼相同。樓契截圖
鄭若驊在樓契上的簽名

大律師陸偉雄則指出,刑事的舉證標準非常高,要在毫無合理疑點下證明該人明知故犯才可,而在申請按揭時,業主未必有責任向銀行披露物業的狀況,故即使文件描述與現實不符,亦難以構成刑責。他認為,在處理申請及核實資料時,主要責任落於銀行身上,銀行批核按揭前,一般會派員到現場驗樓,除了核查物業是否與建築圖則相符,同時會視察物業附近的環境,評估火警風險。

另個一可能,是鄭若驊當年申請按揭時,地庫並不存在,她向銀行描述的物業情況與實況相符。那麼,地庫在她買入大宅後才出現,即是她購入大宅後有主動興建僭建物。如果屋宇署掌握足夠證據,並根據《建築物條例》第14(1)條向她提出檢控,一經定罪,最高刑罰為監禁兩年及罰款40萬元。若違法情況持續,會被加判每日罰款兩萬元。

《建築物條例》第14(1)條
14.展開建築工程等所需的批准及同意
(1)除非另有規定,否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意,不得展開或進行任何建築工程或街道工程 ——
(a)對按規例向他呈交的文件的書面批准;及
(b)對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意。 (由1993年第68號第6條修訂)
《建築物條例》第40(1AA)條
40.罪行
(1AA)任何人明知而違反第14(1)條,即屬犯罪,而如屬建築工程(小型工程除外)或街道工程的情況,一經定罪 ——
(a)可處罰款$400,000及監禁2年;及
(b)可就經證明並獲法庭信納該罪行持續的每一天,另處罰款$20,000。 (由2008年第20號第28條代替)

另外,眾新聞翻查鄭若驊丈夫潘樂陶2012年11月15日簽訂買入海詩別墅3號屋的合約,文件只提及3號屋包括「地下、一樓、二樓及天台,連花園及車棚」,沒有提及地庫。合約由潘樂陶和他的女兒潘穎欣簽署。


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