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不止僭建 鄭若驊大宅還涉違反地契 地政處巡查擬發警告


 

新任律政司司長鄭若驊上周六(6日)上任首日即被傳媒揭發,她居住10年的海詩別墅4號獨立屋與原建築圖則不符,有多處僭建。眾新聞翻查相關政府租契,發現其大宅亦涉嫌違反地契條款中對地積比率及建築物層數等的規限。

地政總署回覆眾新聞查詢指,屯門地政處上周四(11日)已安排實地巡查,處方會根據現場搜集到的資料,進一步研究有否違反地契條款。若證實違契,地政處會發出警告信,要求業權人於限期前糾正違契事項,否則「釘契」。

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鄭若驊和丈夫潘樂陶的獨立屋有可能違反地契條款。香港電台照片

海詩別墅所屬的屯門大欖1.36萬呎地皮,最初由澳門賭王何鴻燊二姨太藍瓊纓於1985年5月買入,地價25.2萬元。土地註冊處資料顯示,屋苑獨立屋在1993年一手發售時,亦是以藍瓊纓名義出售,預計海詩別墅是她名下發展項目。

翻查地契條款,海詩別墅地皮的用途、樓宇高度、地積比率、層數受到以下限制:

土地用途:只可作私人住宅。

樓宇高度:如果車棚並非建於樓宇之下,樓宇則不能高於平均平整水平(mean formation level)以上7.5米;如果車棚建於樓宇之下,而車棚高度不超過2.5米,樓宇連車棚則不可高於9米。

發展條件:地積比率不可超過0.6;樓宇不能多於兩層(連車棚則不多於三層)。

地契截圖

根據屋宇署在1990年1993年間批准的海詩別墅建築圖則,屋苑各獨立屋有3層:地下設兩個車棚位;一樓劃作飯廳、開放式廚房、雜物房;二樓是睡房;天台沒有圍封。樓宇整體高度為8.4米,總樓面面積761.58平方米,地積比率為0.5997。故原建築圖則符合地契要求。

屋宇署上周二(9日)派員勘察鄭若驊及其丈夫的獨立屋後,屋宇署高級屋宇測量師梁志添證實,兩間大宅有多處僭建,與建築圖則不符,而屋宇署過去未曾收過有關海詩別墅任何改動或加建的申請。鄭若驊聲稱,她在屋內、屋外都並沒有作出改動。大宅的僭建物何時出現、屬何人所為,仍不得而知。

但眾所周知的是,圍封的範圍會計算入屋宇的樓面面積。鄭若驊及其丈夫的大宅各有高約2.5米的天台屋,並分別有2.5米及3.5米深的地庫,明顯已超出地契地積比率及層數,亦很可能超出最多9米的樓宇高度限制。

地政總署周五(12日)回覆眾新聞查詢指,就鄭若驊的大宅懷疑違反地契條款,屯門地政處正按既定程序跟進。地政處已於周四(11日)安排進行實地巡查,處方會根據現場搜集到的資料,進一步研究有否違反地契條款。

地政總署指,如證實有違契的情況,地政處會採取執行契約條款行動,包括向有關業權人發出警告信,要求業權人於限期前糾正違契事項,否則地政處會將警告信送交土地註冊處在事涉屋宇項目下註冊(俗稱「釘契」),並保留權利在有需要時採取進一步的執行契約條款行動。

地契屬私人契約,地政總署是以地主身分作為契約一方執行地契條款,署方採取的行動一般不涉及檢控。

本身是測量師的被DQ立法會議員姚松炎指,地政總署採取的行動,視乎署方判斷該違契情況有多嚴重。據他了解,一些輕微違契,如將車房變為雜物房,屬可容忍的情況,署方有機會容許業權人申請豁免,付錢解決;但涉及影響地積比率、層數、密度、安全、衛生等,例如挖建地庫,則涉及樓宇安全問題,一般屬不可容忍的情況,署方通常會要求業權人糾正,在最嚴重的情況,地政總署可以行使法定權力收回相關土地。「當你挖見地下一層,樓上又開多一層,就違反兩項(地契條款),第一係地積比超標,第二係層數超出,咁唔知(建築物)高度有冇超出啦,佢(地政總署)就係咁去睇。」姚松炎補充指,違反地契到什麼程度才算不可容忍,最終由地政總署決定,而署方亦可以行使酌情權處理。

特首林鄭月娥多次呼籲大眾「包容」新任律政司司長鄭若驊。資料圖片

鄭若驊被揭僭建後,以「警覺性不足」、工作及公職「太忙」為由,解釋她「一直冇為意到違規構建物」。雖然她具備工程及律法專業知識,既打過涉及違規建築的官司,又曾經擔任《建築物條例》上訴審裁團主席6年,更編寫過有關建築法的法律書籍,但她聲稱自己和丈夫都不是「認可人士」,而「(僭建物)不是一件見到(就知)的事情」。

不過,2011年林鄭月娥任發展局局長時,一次被記者問到政府會如何處理玻璃屋,她當時答:「你們不要時常用『玻璃屋』這個形容詞,沒有一種東西叫『玻璃屋』。對我們來說,所謂第四層就是在整個第三層上圍封了,成為多了一層,這一層一般也會有磚、石屎或綱筋,不過它再裝上了玻璃。所以對我們來說,建築物料不重要,重要的是它是否圍封式,增加了的樓層。我剛才說了,如果屬於第四層、第五層、第六層,是需要執法。」

林鄭月娥乃政務官出身,沒有工程、法律等專業背景,亦非「認可人士」,都知悉「圍封式」、「增加了的樓層」的問題,而政府對於違規建築「需要執法」。鄭若驊即使買入大宅時「冇為意」、不確定地庫及天台屋是僭建物,她至少應該知道地庫及天台屋計算作樓層,換言之大宅不僅得兩至三層。

鄭若驊簽署的按揭文件及樓契均有引用1993年的合約圖則,顯示大宅只有地下、一樓、二樓和天台。合約圖則截圖

按照一般樓宇買賣程序,鄭若驊理應有多次機會了解地契及建築圖則,負責樓宇買賣的律師通常都會向買方「解契」,包括講解地契及建築圖則的內容,而鄭若驊簽署的買賣合約、樓契等文件,亦有引述地契及建築圖則。地契及建築圖則均明確指出大宅最多只可以有兩至三層。

再者,她買入大宅後、向銀行申請按揭之時,亦有義務閱讀具法律約束力的《按揭條件》。文件提到按揭人對物業的責任,包括在按揭有效期內自費使政府租契保持有效和具有效力,以及遵守政府租契和公契的條款及條件。身為資深大律師及土木工程師的鄭若驊,如果在處理多份文件後仍不了解地契及建築圖則的內容,又不留意大宅的實況,更不發現當中的矛盾,實屬匪夷所思。

《按揭條件》截圖



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